全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。
お役に立てれば幸いです。
1. マンション節税 防止へ【国税庁】
国税庁が「マンション節税」や「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直す方針を固めた。
実勢価格を反映する新たな計算式を導入。マンションの評価額と実勢価格との乖離が約1.67倍以上の場合に評価額が上がり、高層階ほど税額が増える見通し。現行ルールは1964年の国税庁通達に基づく。
国税庁は財産の評価方法を定めた通達を2023年中に改正し、24年1月1日以降の適用を目指す。今回のルール改正の最大のポイントは、実勢価格を反映する指標の導入。新たなルールは①築年数や階数などに基づいて評価額と実勢価格の乖離の割合（乖離率）を計算②約1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6を掛ける─ ─ことで評価額を引き上げる。
国税庁が全国の20階以上のマンションについて18年のデータを抽出調査したところ、乖離率は平均3.16倍だった。国税庁の調査範囲に限れば、1.67倍の基準を大きく上回り、大半の住戸で税負担が増える可能性がある。
2. 日経平均3万3018円65銭 1990年7月以来約33年ぶり【日経】
13日の東京株式市場で日経平均株価は3日続伸し、前日比584円65銭（1.8％）高の3万3018円65銭で取引を終えた。終値で3万3000円台を回復するのは1990年7月以来約33年ぶり。
3.空き家活用促進 法成立 【日経】
空き家の発生を抑えて活用を促す空き家対策特別措置法などの改正案が7日の参院本会議で可決、成立した。窓や壁の一部が壊れるなど管理状態が悪い空き家について税優遇の対象から外す。住宅相続の増加を見据え、空き家が生じないよう対策を強化する。
住宅用地には固定資産税を減額する特例がある。現行制度では倒壊する危険がある「特定空き家」について改善勧告に従わない場合、特例から除くことができる。
法改正ではその予備軍となる「管理不全空き家」を除外対象に加える。空き家が放置される前に所有者に適切な管理を求める。
賃貸や売却用などを除いた居住目的のない空き家数は2018年時点で349万戸で過去20年間で1.9倍に増えた。対策を強化しなければ2030年には470万戸に膨らむ見通し。
知って安心：一般定期借地権による分譲マンション
前回で述べましたように分譲マンション市場は取り巻く環境は建築費上昇、適地の供給不足によって、エンドユーザーの購入価額に設定するために従来の80㎡程度から70㎡程度にマンションの面積を縮小することによって販売価額の価格水準を維持する戦略をとっており今後ともこの傾向は続くものと思われます。そのため居住環境の悪化や利便性は低下していくのは避けられません。
そこで今回は価格面から通常の所有権型分譲マンション、一般定期借地権を活用した価格の比較をしてみたいと思います。
一般定期借権の特徴を述べると下記の通りです。* * *
種類 存続期間 利用目的 利用目的 一般定期借地権（法22条） 50年以上 建物の所有
（用途制限なし）〇契約は公正証書等書面で行う
〇3つの特約を定める
〇期間終了時、借地人は建物を取り壊して土地を返還する。◇３つの特徴
①契約更新は一切なし
②建替えによる借地期間の延長はない
③建物の買取請求はない
簡略化して下記の前提条件で比較してみる。定借付分譲マンションは36,000,000円となり、所有権分譲マンション43,500,000円に比べて7,500,000円は低くなる。実際はこれに地代を反映させることになるが概略20％程度。
前提：土地面積1,650㎡ 1㎡当たりの価格210,000円
建物（延）面積3,300㎡ 1㎡当たりの建築費270,000円
分譲可能面積2,800㎡
販管費率20％
保証金 土地価格の20％
所有権分譲マンションのケース
土地価格 容積率 建築費 有効率 販管費率 分譲単価 （200,000円/㎡ ÷ 200％ + 27,000円/㎡ ÷ 0.85 ÷ 0.8 = 544,000円/㎡ 1戸当たりの所有権分譲価格 544,000円/㎡ × 3LDK（80㎡）＝43,500,000円
分譲可能面積 1戸当たりの占有面積 分譲戸数 2,800㎡ ÷ ３LDK（80㎡） ＝ 35戸
土地面積 分譲戸数 土地面積 1戸当りの土地面積 1,650㎡ ÷ 35戸 = 47.14㎡ 1戸当りの土地価格 47.14㎡ × 200,000円/㎡ ＝ 9,430,000円 定借付分譲マンションのケース
分譲価格 土地価格 建物価格 建物価格 43,500,000円 － 9,430,000円 ＝ 34,100,000円
土地価格 保証金 9,430,000円 × 0.2 ＝ 1,890,000円
建物価格 保証金 定借付分譲マンション価格 定借付分譲マンション価格 34,100,000円 ＋ 1,890,000円 ＝ 36,000,000円
4. 志布志港 長期構想を策定へ【鹿児島県】
鹿児島県は国際バルク戦略港湾の志布志港（志布志市）の20～30年先を見据えた長期構想を策定する。国内外をつなぐ国際物流基地として発展させるのが目的。
原木輸出が急増していることや、都城志布志道路など交通網の整備が進んでいるのが背景。
5. 南種子、町有地売却へ 自衛隊ヘリポート建設【南種子町】
西之表市馬毛島の自衛隊基地整備に伴い、防衛省が南種子町内で計画していたヘリポートの建設地が公立種子島病院（同町中之上）近くの町有地に決まった。町は21日の町議会最終本会議で、同省に2240万円で土地を売却する議案を追加提出し、可決された。
建設地は病院の南約800㍍で、町特産品開発センターや町健康公園が隣接する。面積7428平方㍍。
町内ではほかに役場近くの町有地で、旧南種子高校グラウンドの一部4465平方㍍に車両整備工場や車庫、隊員宿舎が建てられる。既に2350万円で売却契約を結んでいる。
