全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。
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1. 分譲マンションの修繕決議 緩和検討 老朽対策促す【日経】
政府は分譲マンションの修繕方針などを決める住人集会について出席者の過半数の賛成で決議できるよう法改正を検討する。現在は欠席を反対と見なすため賛成不足で決議できない場合がある。
国土交通省によると、ほぼ全てのマンションは建設から30年たつまでに少なくとも1回は大規模修繕をする。築30年以上の分譲マンションは21年末時点で全国に249万戸ある。20年後にはおよそ2.4倍の588万戸になる見通しだ。
適切な時期に修繕しないとマンションの価値が落ち所有者離れにつながる。修繕決議の要件を緩和して改修を後押しする。
法制審は所有者の5分の4の賛成が必要な建て替えに関する決議の要件緩和も議論する。所有者の所在がわからないときは決議の参加対象から除外する案がある。多数決の要件を4分の3以下に引き下げることも検討する。
建物の構造を変えるような大規模改修に必要な要件も緩める方向。現在は所有者の4分の3以上の同意が必要だが、出席者の4分の3で可能にすべきだとの意見がある。
マンションの管理規約の変更も同様に緩和を協議する。
2. 2022年10月1日総人口、前年比約55万人減少 鳥取県の人口に相当【総務省】
総務省によると、2022年10月1日の総人口は1億2494万7000人で、前年に比べ55万6000人減少した。これは鳥取県の1県分の人数がまるごと減った計算となる。
このままのペースで人口減が進むと、2120年の総人口は5000万人を割り込む（国立社会保障・人口問題研究所）。
3. 日経平均バブル後高値 3万808円35銭【日経】
19日の東京株式市場で日経平均株価が7日続伸し、終値は3万0808円35銭とバブル経済崩壊後の高値を更新し、33年ぶりの高水準となった。
企業の好業績やドル建てでみた日本株の値ごろ感などから海外投資家の買いが集まった。
4. 3カ年計画を閣議決定 観光立国推進基本計画【政府】
政府は3月31日、23年度から3カ年の「観光立国推進基本計画」を閣議決定した。
基本方針は、「持続可能な観光地域づくり戦略」「インバウンド回復戦略」「国内交流拡大戦略」の3点。訪日外国人旅行消費額5兆円（19年実績4.8兆円）の早期実現と、25年までに訪日外国人旅行消費額単価20万円（19年実績15.9万円）、訪日外国人旅行者数の19年水準超え（同3,188万人）などのインバウンド回復、さらに国内旅行消費額20兆円（25年までに22兆円、19年実績21.9兆円）の早期達成を目指す。また、持続可能な観光地域づくりに取り組む地域数100地域を整備し、受け入れ体制も整えていくとしている。
5. 新規貸出額20兆円超 民間住宅ローン実態調査【国土交通省】
国土交通省が発表した「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果によると、個人向け住宅ローンの新規貸出額は約20.8兆円と、前年度より9,811億円増加した。
新規貸出額の内訳は、新築住宅向けが73.4％（各年集計で前年度比1.0ポイント減）、既存（中古）住宅向けが20.8％（同0.9ポイント増）借換え向けが5.8％（同増減なし）となり、既存（中古）住宅向けの割合が増加し、新築住宅向けの割合は減少した。
賃貸住宅の建設・購入に係る融資（アパートローン）の21年度新規貸出額は2兆6,700億円（前年度実績2兆2,160億円）で、経年集計で前年度比21.1％増加した。
縮小する住宅面積及び価額・・・今後
1.
下記の図の通り分譲マンションの面積が狭くなっている。建売住宅も同様の傾向にある。
マンションは10年前より新築は10％、、中古は5％縮小した。
鹿児島県の統計調査はないが、近年は民間調査によれば80㎡程度から70㎡程度に縮小している。
原因は①コンパクトシティ化が進んでいること②建設費（資材費や人件費）の上昇③適地の供給不
足感から高値で取得せざるを得ないこと④単身者や子のいない夫婦、シニア層が増えている等が挙げられる。
したがって、デベロッパー等は購入可能価額を設定しているため、販売価額の価格水準を維持するため実質的な値上げのいわゆるステレス値上げの現象が起きている。* * *
２.今後を考えると
①建築費上昇は構造的な問題ですぐには解消することが見込めないこと②市場環境が特段に変わるとは思えないこと③人口減少や少子高齢化が進む中、住宅需要が大きくなる可能性は消極的であるのが大勢であることから縮小する面積や価額は今後とも続くと思われる。
３．一般定期借地権付住宅による解消方法
高齢化が進む分譲マンションの切り札として、一般定期借地権の活用が有効だと考えます。
一般定期借地権については次回に回しますが、一般的には次のように定義されています。定期借地権付住宅とは、土地を購入することなく一定の期間（50年以上）借地した土地に建設する住宅のことです。借地人にとってはより少ない資金負担で良質な住宅を持つことができますし、土地所有者も将来確実に土地が戻ってくるので安心して土地を貸すことができます。
6. 新規貸出額20兆円超 民間住宅ローン実態調査【国土交通省】
鹿児島県内で初の外資系高級ホテル「シェラトン鹿児島」が16日、開業した。
経営は南国殖産（中央町）が100％出資して設立した子会社「南国ホテルズ」、運営はマリオット・インターナショナル（本社＝米メリーランド州）。施設は地上19階建てで、延べ床面積2万4000平方メートル。
客室フロアは6～18階。客室は全10タイプ228室。広さ35平方メートルの客室が中心。
宿泊料金は時期により変動するが、3万3,800円～（2人1室利用時1室当たり）。
最高級の桜島インペリアルスイート（109平方メートル）が27万6千円から（税・サービス料別）だが、需要に応じて変動する。
7. 馬毛島基地 工事関係者 ピーク時で最大6000人【防衛省】
西之表市馬毛島で進む自衛隊基地整備について、防衛省は12日、市役所であった市との協議で、工事関係者の人数がピーク時で最大6千人に上る見通しを示した。
種子島の人口の2割超に当たる。ピークは来年2月を想定しており、滞在先は馬毛島が約4千人、種子島約2千人。
8. 日置・ゆーぷる吹上、吹上砂丘荘 赤字続き 管理一元化【日置市】
日置市は管理・運営する健康交流館ゆーぷる吹上（吹上町中原）の食堂と売店を3月末で廃止した。同じく運営する国民宿舎吹上砂丘荘（吹上町今田）とともに赤字経営が続いていたが、新型コロナウイルスの影響が追い打ちをかけた。2023年度から宿泊予約など両施設の業務管理を一元化し経営改善を目指すものの、職員の退職が相次ぎ人繰りに懸念もある。
ゆーぷるのオープンは1998年4月。宿泊施設と一般客も利用できる温泉やプールがある。コロナ禍前の年間利用者は8～11万人で推移し、2019年度は8万2867人だったが、20、21年度は5万人を下回った。
9. 新薩南病院8日開院【南さつま市】
南さつま市加世田村原4丁目に新築移転する県立薩南病院は8日に外来診療を始め開院する。新病院は地上6階建て、延べ床面積約1万5千平方㍍。
10. 志布志港「産直港湾」に【志布志市】
国土交通省は、産地と海外を直航サービスでつなぐ物流拠点「産直港湾」に、志布志市の志布志港を認定した。国内有数の食料供給基地である南九州の農林水産物・食品の輸出を強化する狙い。全国3例目。
