全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。
お役に立てれば幸いです。
1. 2070年3割減の8700万人、出生数、59年には50万人割る【国立社会保障・人口問題研究所】
国立社会保障・人口問題研究所は、長期的な日本の人口を予測した「将来推計人口」を公表した。2056年に人口が1億人を下回り、59年には日本人の出生数が50万人を割る。
70年の総人口は現在のおよそ1億2600万人から3割減の8700万人に減る。全体の人口減のスピードはわずかに緩むものの、外国人が下支えする構図が鮮明となった。70年には日本の9人に1人が外国人となる。
日本人の出生数は59年に49.6万人となる。足元では16年に100万人を、22年には80万人を割った。
65歳以上人口の比率は20年の28.6％から70年には38.7％に上がる。
15～64歳の生産年齢人口は70年に4535万人と見積もった。7509万人だった20年実績からは4割減にあたる。これから50年間で3000万人規模の働き手が失われることになる。
2. 日本人75万人減 1950年以降最大【総務省】
総務省が公表した2022年10月1日時点の人口推計によると、外国人を含む総人口は1億2494万7千人で、前年より55万6千人減った。マイナスは12年連続。日本人は75万人減の1億2203万1千人となり、比較可能な1950年以降最大の落ち込みだった。
日本人は2010年の1億2638万2千人をピークに12年連続で減少している。少子化を背景にマイナス幅は年々拡大しており、前年の61万8千人減から13万人以上増えた。外国人は新型コロナウイルスを原因とする入国規制が弱まり、19万4千人増の291万6千人だった。
総人口の年齢別は、働き手の中心となる15～64歳が29万6千人減の7420万8千人。全体に占める割合は59.4％で、過去最低だった前年から横ばいだった。65歳以上は3623万6千人で、最高の29.0％。
都道府県別では、東京を除く46道府県で減少した。鹿児島は0.87％減の156万3千人。
死亡数が出生数を上回る「自然減」は、初めて全都道府県に及んだ。
東京は0.20％増。前年はコロナ禍の影響で26年ぶりに減少したが、再び流入が強まり、増加に転じた。
3.相続時、国への譲渡制度開始【日経】
相続で譲り受けた田畑や森林などの土地を国に引き渡せる制度が4月27日、始まった。管理困難といった理由で手放したい場合、所有権に争いがないなどの10要件を満たせば国の管理下に移せる。
要件をすべて満たす場合、国の管理費用として10年分の負担金を納付する。面積にかかわらず20万円のケースが多いが、市街地にある宅地や田畑のほか、森林は面積に応じて算定する。
学識経験者などで構成する「所有者不明土地問題研究会」の報告書によると、2016年時点で約410万㌶に上り、九州の面積を上回る規模だ。40年には相続放棄などによって約720万㌶に増えるとも推計している。
4.大規模緩和は維持【日銀】
日銀は27～28日に開いた金融政策決定会合で大規模な金融緩和策の維持を決めた。
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知って安心：いろんなかたちの不動産投資
ここでは、一棟の土地・建物（信託受益権を含む）と証券化特に不動産投資信託（いわゆるJ-REIT）の概略を述べてみたいと思います。
１．そもそも不動産投資とは
不動産投資（収益）は
① 保有期間中のインカムゲイン（賃料収入）
② 転売時のキャピタルゲイン（転売益）
から構成されます。不動産投資額の取得の可否は一般的には還元利回り（キャップレート）で判断します。
そのキャップレートはNOI（ネットオペレーティングインカム）よりNCF（ネットキャッシュフロー）によるキャップレートをおススメします。
出口戦略を考える場合にはNCFは建物・設備等のライフサイクルを考えての利回りで価格の正確性が高いからです。
NOIとNCFを計算式で示すと次のとおりです。●運営純収益（NOI）＝実効総収入－運営費用
●純収益（NCF）＝運営純収益（NOI）＋一時金の運用益－資本的支出(※)（※）ここでいう資本的支出は通常の建物修繕費に含まれない一定期間のサイクルごとにやってくる大規模修繕費のようなものであり、資産価値を使用開始前の状態に戻すための支出をさします。
直接還元法による価格を求めると下記のとおりです。⑥の純収益がNCF（ネットキャッシュフロー）です。
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①運営収益 （a） 可能総収益 68,700 （ｂ）空室等損失 3,200 ②運営費用 11,200 維持管理費 2,100 水道光熱費 500 修繕費 600 プロパティマネジメントフィー 1,200 テナント募集費用等 2,800 公租公課 3,900 損害保険料 90 その他費用 10 ③運営純収益 54,300 ④一時金の運用益 200 ⑤資本的支出 500 ⑥純収益 54,000 ⑦還元利回り 5.0% ⑧価格 108,000 （単価：万円） ２．JーREITとは
JーREITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
・「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく「日本版不動産投資信託」と位置づけられています。
・JーREITは証券取引所に上場されております。最近では金融緩和と低金利により不動産投資の認知度が高まってきて不動産投資信託（REIT）に関しては各法人（現在運用中の証券各社に上場されているJ-REITの運用会社の数は61社）のホームページの有価証券報告書などで見ることができます。
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JーREITの価格
JーREITは、「投資証券」という、一般企業の株式に相当する証券を、証券取引所に上場しています。その投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。—
JーREITの分配金
JーREITの決算が行われる際に投資家に対して支払われるお金を、「分配金」といいます。株式会社で言えば、配当金に相当するお金です。
通常の株式会社などであれば、会社があげた税制上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われます。
一方、JーREITの場合は、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金として出されます。
つまりJーREITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品、といえます。—
３．不動産投資の対象はオフィス、賃貸マンションが中心ですが、ここ近年はホテル、物流施設等が増加しております。いずれも大きな買い物です。JーREITにしろ通常の不動産投資にしろ投資家はリスクを見誤ると重大な損失を被ることになります。
不動産投資物件を取得する場合はその取得の可否について、鑑定評価書あるいは調査報告書が極めて有効です。
5. JR鹿児島中央ビル開業【南日本新聞】
JR九州が鹿児島市のJR鹿児島中央駅西口に整備していた商業オフィス複合ビル「JR鹿児島中央ビル」が開業。
同ビルは敷地面積約6500平方㍍、地上11階て。1～3階にはスーパーなど生活関連のテナントが入り、上層階をオフィスが占める。2階部分が駅の改札フロアと連絡通路でつながっており、高い利便性が特徴。
6. 馬毛島交付金 計28億3200万円【防衛省】
防衛省は、西之表市馬毛島への米軍機訓練移転と自衛隊基地整備に伴い、種子島1市2町に通知した2023年度分の米軍再編交付金が計28億3200万円になると発表した。
内訳は西之表市に20億7200万円、中種子町5億1800万円、南種子町2億4200万円。
