１ 種別・類型：信託受益権（建物及びその敷地）
２ 所在：S区
３ 土地：450㎡以上 建物：SRC造８F 2,500㎡以上
4 依頼の目的、背景：安定的収入による経営基盤の強化と緊急時のキャピタルゲインの確保
5 期間：3か月
6 報酬額：150万～200万円程度
7 コメント1：不動産の運用を手掛けるSPCの解散による物件や市場に出回っている収益物件の中から取得物件は1棟ビルであることを前提に、下記のことを調査分析し取得の可否を決定した。決定に至るまではスピードが必要とされ、取得金額の大きさから可否の判定には神経が擦り切れた事案である。
記
① 立地 ② 建物：施工会社、新耐震基準、アスベスト、修繕履歴、資本的支出、エンジニアリングレポート、レントロール等 ③ 収益性：市場の賃料水準と空室率 ④ NCF利回りと取得価格のシミュレーション ⑤ 流動性の検討（今後の市場分析）⑥ 土地価格の動向と賃料の動向と需給関係の動向、金利の動向など ⑦ 取得価格と積算価格の格差：一概に指標にならないが地価水準の高い地域ほど格差が小さく出口戦略のリスクが小さくなる可能性が高い。
コメント2：人口減少と高齢化により相続対策と事業承継の問題が富裕層であるかないかに関わらず数多く出回っている。その中で不動産の利活用と投資用不動産の取得が最も大きく効果を発揮できることはCRE（企業不動産）の場合と同様である。
その場合、分割リスクと相続税が課税される場合には納税リスクの回避が重要である。同時に融資金額を上回る出口戦略の設計が最も大事である。
義務化された相続登記がなされないと市場リスクが発生する。税理士・弁護士等と協力することによって、不動産鑑定士による問題の解決が図れることをおススメしたい。
