１ 種別類型：貸家及びその敷地、自用の建物及びその敷地、底地
2 所在：S市
3 土地：400㎡～1000㎡
4 建物：居宅兼倉庫（延）130㎡～150㎡ 建築年月 築後1年～45年
5 鑑定評価の条件：現況を所与とする
6 依頼目的：遺産分割協議を行うにあたって代償分割を目的とし、鑑定評価による適正な時価を把握するため
7 期間：1.5ヶ月
8 報酬額：55万円程度
9 コメント1：貸家及びその敷地の評価においては賃貸借市場が成熟していない地域にあり、常に退去リスクと追加投資額の発生を抱えている物件であることから、このリスクを利回りに反映させた収益価格を重視して決定した。自用の建物及びその敷地については建物の経過年数からみてほぼ命数は尽きていることから事実上土地価格だけの評価をした。底地については地価水準が低く収益性に特化した利用用途ではなく市場は形成されていないが土地賃貸借登記があり、中長期にわたり安定していることや契約期間満了時には借主側に買い取り請求はなくかつ現状回復義務がうたわれていることからリスクの程度を考量して利回りに反映させて評価した。
コメント2：代償分割は相続人が遺産を現物のまま相続するかわりに残りの相続人に現金を渡すという遺産分割の方法である。相続税における相続時点の価額は相続税基本通達により建物は家屋台帳に登録された固定資産税評価額によって評価されるものとしているが、これらはあくまでも課税をするための価額であり、市場価格とは異なるものである。したがって、本件では、依頼の目的より市場に出した場合、標準的な市場滞留期間と流通性を重視して適正な時価を求めた案件である。
