弊社は相続・親族間事業承継において、各専門家の総論は一定レベル以上の技術を有していますが、自身の専門分野以外の各論はその専門家に任せるというスタイルで業務にあたっている不動産鑑定会社であります。特に公平性を担保する立場から市場性・流動性を必要とする遺産分割協議や路線価に反映されにくい特別な事情の土地の評価など個人や企業オーナーの方に役立つ情報を提供します。主なものを挙げれば下記の通りです。
１．賃貸不動産
被相続人又は贈与者が相続開始・贈与の5年前以内に取得した賃貸不動産（投資用不動産）について、従来の通達評価に対し、新ルールでは、取得価額をベースに評価する。これにより市場価格をより反映させる方向へ進むものとなります。実態として老朽化による空室率の上昇、家賃の下落、修繕費増大など将来の収益の不確実性が十分に反映できます。これにより不動産鑑定の役割がより高まる可能性があります。（令和8年税制大綱の見直しより）
２．画一的評価を前提とする通達評価では著しく合理性を欠く特別な事情のある土地の評価
例えば、不整形、道路との高低差、無道路地、容積率がまたがる宅地、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定された宅地など、個別性が反映されない画一的な評価の土地は鑑定評価が有効な場合が多くあります。
３．借地権・底地の相続
中小企業では会社の事業用不動産との経営者個人の不動産が混在しているケースが少なくありません。例えば経営者個人が所有する土地に会社が建物を建てて利用している場合などです。その場合、会社が会社の代表である経営者自身の土地いわゆる底地を会社が取得する場合、相続人間の遺産分割協議など、借地権の個別性を反映するため通達評価と合わせて鑑定評価の併用が実務的には有効です。
４．もめない相続のために
制度改正により遺産分割協議に期間が設定され、相続不動産の登記義務化（相続発生から3年以内、住所の変更申請は2年以内）が2024年4月1日から施行されました。遺産分割協議期間も10年以内となりました。これに加えて賃貸不動産の評価も見直されます。そこで弊社では、もめないための基礎資料を作成します。
①不動産の状況調一覧作成（収益物件、分譲マンションを含む）→課題の可視化
②所有不動産の価値の判定→収益性・流動性・安全性などの観点から判定
③有効活用策を含めた相続対策→改正に合わせた対策
相続対策の専門的なことは弁護士・税理士・司法書士とともにワンストップ体制を構築しております。
