令和元年7月1日~7月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 破損多発物件 マンション保険料値上げ 日経

 東京海上日動火災保険と三井住友海上火災保険は2021年に設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする。保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、頻度の少ない物件は保険料を2割安くする。修繕積立金の不足などで管理状況が悪ければ、保険料が上昇し、入居者管理費の値上げにつながる可能性がある。

マンション保険は分譲マンションの管理組合が加入し、共用部での損害を補償する。同保険は10万棟規模とされる分譲マンションの大半が加入しているとみられる。

損害保険ジャパン日本興亜、あいおいニッセイ同和損害保険を含む大手4社は19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入する。

 新たな制度は保険料を過去2年の保険金の支払い状況をもとに算定する仕組み。たとえば100室のマンションで10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げる。逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げる。

 引き上げは全国で数千棟が対象となる見込み。



 2. 新事業承継税制 一定の効果 日経

中小企業の代替わりを後押しする目的で2018年4月から始まった新たな事業承継税制によって、スタート1年目となる18年分の贈与税の支払いが約400億円猶予されたことがわかった。旧制度の17年の利用実績の4倍弱に増えており一定の改革効果がみられる。

政府は経済財政運営と改革の基本方針(骨太の方針)で、事業承継の支援策をさらに手厚くする方針を明記した。後継者不足などの課題もあり、親族だけでなく第三者への承継をしやすくするよう支援策を拡充する。



 3. 税収過去最高60兆3563億円 財務省

 財務省は、2018年度の国の税収総額が60兆3563億円と過去最高になったと発表した。給与や消費の伸びを背景に17年度比で約1.5兆円増えた。



 4. 境界曖昧な土地 ルール緩和へ 国土交通省

 国土交通省は所有者が不明瞭な土地の境界を決めやすくする。隣り合う土地の所有者の立ち合いが必要なルールを緩和し、一部の所有者による調査でも国が告知した上で決定できるようにする。境界があいまいな土地を減らして不動産の流通を促し都市の再開発や災害復旧を後押しする。

国交省は20年にも国土調査法の省令を改正する。



 5. NTT 不動産事業を強化 日経

 NTTグループが膨大な不動産資産の有効活用に本腰を入れる。不動産部門を再編し、中核会社としてNTTアーバンソリューションズ(東京・千代田)を7月1日に発足。2025年までに最大1兆5千億円を投じ、電話局など約8500拠点の活用法を探る。眠れる不動産で稼ぐ体制を目指す背景には、利益の6割をNTTドコモに頼る現状への危機感もある。



 6. 空き家対策 1051市区町村(全体の60%)が計画 国土交通省

 国土交通省は、空き家対策特別措置法に基づく対策計画について、1051市区町村が3月末までに策定を終えたと公表した。全体の60%に当たり、前回調査(昨年10月時点)から11㌽上昇。市区町村に策定の義務はないが、本年度中に70%を超える見通しで、同省は「倒壊や景観悪化などに住民の懸念が高まっていることが背景にある」とみている。計画には空き家の撤去や活用の方針などを盛り込む。

 一方、特措法が施行された2015年度以降、倒壊などの恐れがあるとし、市区町村が所有者に改善を助言・指導した「特定空き家」は541市区町村の1万5586件に上った。このうち41件は行政代執行により、強制的な取り壊しなどが実施された。



 7. 信託サービス 広がる裾野 信託会社として登録する企業5年でほぼ倍増 日経

財産の管理や運用を担う信託業務に事業会社の参入が相次いでいる。信託会社として登録する企業はこの春までの5年でほぼ倍増。再生エネルギー設備や留学費用、地方の商業施設の管理といった信託銀行が手掛けてこなかった新分野で需要を掘り起こしている。

登録・免許を取得した企業数は13年度末の14社から、18年度末には25社に増えた。

新規参入は住宅や不動産関連の企業が目立つ。大和ハウス工業や積水ハウス、大東建託などが信託子会社を設立。自社で扱うアパートの事業主を対象に、認知症や相続に備えて物件の管理を受託するサービスを展開している。

事業会社からの参入組は信託銀と競合しない新分野を広げている。3月に信託会社の免許を取得したジェイバリュー信託(東京・千代田)は、太陽光発電などの再エネ関連設備の管理・運用を受託している。資金管理や納税を含む発電所の運営を一括で請け負う。既設の太陽光発電所の売買仲介も手掛け、運営に不慣れな企業でも発電所を取得しやすくする。

地方創生に信託をいかす信託会社もある。すみれ地域信託(岐阜県高山市)は山間部の小水力発電所や商業施設の管理・運営を担う。18年秋には地元の小売業者、建設業者などから建物や借地権を受託し、新業態の複合店舗に改装した。森林の相続にも進出。高齢化で施設や森林を管理する人材が不足していることが背景にある。



 8. 住民基本台帳に基づく人口動態調査 発表 総務省

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口動態調査によると、2019年1月1日時点の国内の日本人は1億2477万6364人で、前年から過去最大の43万3239人減少した。マイナスは10年連続。外国人は16万9543人増の266万7199人。人口に占める65歳以上の割合は0.40㌽増の28.06%働き手となる15~64歳は0.28㌽減の59.49%となり、高齢化に拍車が掛かった。

鹿児島県の日本人人口は前年から1万3817人減り、163万3098人。減少率は0.84%で、0.04㌽増えた。人口に占める65歳以上の割合は31.0%と0.59㌽増え、15~64歳は0.54㌽減の55.50%で働き手の世代が細くなった。一方、外国人は1366人増の1万339人。増加率は15.22%で全国2位の伸びだった。



 9. 菊陽町に複合商業施設 九州リースサービス 熊本

九州リースサービスは熊本県菊陽町で12億円を投じ、複合商業施設「アヴァンモール菊陽」を開発する。敷地面積は2万5千平方㍍。2020年3月末の開業を目指す。阿蘇製薬(菊陽町)が保有する土地を九州リースが借り受けて開発する。TSUTAYAや西松屋などが入居する予定。隣接するホームセンター「ハンズマン菊陽店」と一体運営する。

菊陽町は国道やJR線で熊本市内へのアクセスが良く、ベッドタウンとして定住人口が増えている。



 10. 九州企業2019年度業績見通し 増収増益見込み8年ぶり低水準 帝国データバンク福岡支店

帝国データバンク福岡支店が発表した九州企業の2019年度業績見通し調査によると、増収増益を見込む企業は23.9%と前年度調査から4.2㌽低下し、11年度以来8年ぶりの低水準だった。米中貿易摩擦の激化や消費増税による景気悪化懸念が、企業マインドに影を落としている。減収減益を予想する企業は3.4㌽増え21.0%と8年ぶりの高水準となった。

不動産価格の高騰や投資用不動産をめぐる銀行の融資審査の厳格化で売り上げ減少が見込まれる「不動産」では、増収増益を予想する割合が12.5%と09年の調査開始以来最低となった。

調査は3月下旬に実施。1858社が調査対象で約37%にあたる684社から回答を得た。



11. 2018年度木材輸出量6万2990立方㍍ 過去最高を更新 鹿児島・宮崎両県の4森林組合

鹿児島、宮崎両県の4森林組合でつくる木材輸出戦略協議会(堂園司会長)の報告会は30日、志布志市のホテルであった。協議会全体の2018年度の輸出量は、前年度比16%増の6万2990立方㍍となり、過去最高を更新した。



12. 熊本国税局 2019年路線価発表 鹿児島県

熊本国税局は1日、2019年分の路線価を発表した。鹿児島県内は鹿児島市東千石町の天文館電車通りが1993年から27年連続最高となり、前年比8.4%増の1平方㍍当たり90万円だった。上昇は2年連続で、上昇幅は前年(2.5%増)より拡大した。

県内11税務署の最高値は全て前年と同じ地点だった。奄美市名瀬末広町中央通りと志布志市志布志町志布志2丁目国道220号線の2地点が横ばい、残り8地点《■薩摩川内市西向田町太平橋通り■鹿屋市寿3丁目県道68号線■出水市昭和町市役所前通り■指宿市湊1丁目駅前通り■西之表市東町東町通り■南さつま市加世田本町国道270号線■日置市伊集院町徳重3丁目伊集院駅北口記念通り■霧島市国分中央3丁目新市街通り》は下落した。下落幅が最大だったのは出水市昭和町市役所前通りのマイナス3.4%だった。

県内の調査地点(標準宅地)の対前年変動率は平均でマイナス0.3%。下落は27年連続で、昨年のマイナス1.5%から下落幅は1.2㌽縮小した。

前年と比較できる3657地点のうち価格が上昇したのは353地点で、前年の274地点から増えた。うち312地点が鹿児島市。観光客が増え、土地区画整理や港湾開発が進む奄美市も41地点が上昇した。下落は853地点で前年の1578から4割以上減少し、横ばいは2451地点(前年1795地点)だった。



 13.  徳洲会病院 2021年12月開院へ イオン鹿児島谷山店跡地 鹿児島市

鹿児島市南栄5丁目のイオン鹿児島谷山店跡地に移転を計画している鹿児島徳洲会病院(鹿児島市下荒田3丁目、池田佳広院長)は、2021年12月の新病院開院を目指すことを明らかにした。

新病院の基本計画によると、敷地面積は約1万9千平方㍍。建物は地上8階建てで、延べ床面積は約2万8500平方㍍。

下荒田の現病院跡地の活用方法は未定。



 14.  東郷中、高江中 跡地活用 薩摩川内市

薩摩川内市の閉校した中学校の跡地利用で、東郷中学校跡には神村学園(いちき串木野市)の宿泊研修施設が、高江中学校跡は民間のスポーツ拠点施設ができることが決まった。

神村学園は、旧東郷中校舎を宿泊学習や校内の研修などに使えるよう改修するほか、校庭は部活動などで活用する。遠征に来た他校生の宿泊受け入れも想定する。正社員1人を雇用し、土地と建物は約2550万円で購入する。事業費は3億2千万円。研修部分を先に2020年4月ごろから使い始める。

旧高江中は、スポーツスクール企画運営のオフィスHIGASHI(薩摩川内市)が体育館をバドミントンの指導場、校庭をサッカー場として使う。校舎は宿泊施設、食堂などにする計画。体育館や校庭は地域住民も使える。市と年約225万円の賃貸借契約を結び、正社員1人と、パート従業員5人を雇用する予定。工事費1億5873万円を見込む。12月に開業予定。



 15.  終日対応の救急診療所開院 曽於市

南九州市や山口県などで救急診療所を運営する広域医療法人EMS=松岡良典理事長(40)=は7月1日、曽於市末吉町二之方に「森戸救急クリニック」を開院する。医師・スタッフは森戸清人院長(40)をはじめ22人。救急患者には24時間365日対応し、医療過疎の改善が期待される。

曽於医療圏(曽於市、志布志市、大崎町)は人口当たりの医師数が県内で最も少なく、救急対応できる病院も限られている。このため、救急患者の約半数が圏外の病院に搬送されており、救急医療体制の整備が課題となっていた。

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