令和元年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. ESG不動産 優良物件の判断材料 日経

流通物件の減少、即ち“モノ不足”を背景として、長期投資のプレーヤーを中心に都心の大型優良オフィスや都心型商業の取得競合が続いている。このような環境のなかで、投資対象の不動産が「ESG不動産であるか」が優良物件の判断材料の一つになりつつある。ESGは環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance)の頭文字を組み合わせた言葉。
特に長期投資を前提とするJリートや生命保険会社の間では、投資家や社内外の関係者に優良物件の投資・運用をアピールする観点から、DBJグリーンビル認証やCASBEE等の第三者認証を取得する動きも活発化している。


 2. 出生率 3年連続で低下 厚生労働省

厚生労働省は、1人の女性が生涯に産む子どもの数にあたる2018年の合計特殊出生率が1.42となり、前年から0.01㌽下がったと発表した。低下は3年連続。同年に生まれた子どもの数(出生数)は91万8397人で過去最少を更新した。前年比では2万7668人減り、3年連続で100万人割れとなった。
人口減は速度を増しており、18年は出生数と死亡数の差である人口の自然減が44万4085人となった。
鹿児島の合計特殊出生率は前年から0.01㌽増の1.70だった。
出生数の低下が止まらない主な理由は、人口減少と出産年齢の高止まり。


 3. 骨太素案 消費税「10月10%」明記 政府

政府は、経済財政運営の基本方針(骨太の方針)の素案を公表。今年10月に消費税率を10%に引き上げると明記した。



 4. スレート屋根などのアスベスト含有建材 規制対象検討 環境省

環境省は、建物の解体・改修工事に伴うアスベスト被害を防止するため、スレート屋根などのアスベスト含有建材を新たに大気汚染防止法の規制対象とする方針を明らかにした。
アスベスト建材は耐熱性、耐久性に優れ、建築物の外装や内装などに幅広く使われている。セメントに練り込んで板状に固められているケースが多く、現行法で規制対象となっている吹きつけ材や保温材に比べ飛散しにくいのが特徴とされる。ただ、撤去作業時に破断や粉砕するとアスベストが飛散する恐れがある。環境省は、実際に工事現場付近で飛散が確認された現状を踏まえ、工事受注者に飛散防止措置の徹底を義務づけるなどの規制が必要と判断した。
秋ごろ骨子案をまとめ、来年通常国会での法改正を検討する。



 5. 人の交流や滞在を重視 都市再生新指針 国土交通省

国土交通省は大型施設やクルマ中心の街づくりから、人の交流や滞在を重視した都市再生への転換を打ち出す。広場や公園、歩きやすい街路の整備を促す方針で、中心市街地の魅力を高めて人を呼び込み、住宅や商業施設を集約するコンパクトシティーの促進にもつなげたい考え。
国交省は提言をもとに対策を具体化し、取り組みに対して助成金を出すことや官民連携の枠組み作りの支援を実施する。2020年度の概算要求で必要経費を計上する方針。



 6. 老朽マンションを巡る問題 週刊エコノミスト

滋賀県野洲市が空き家対策特別措置法に基づき、廃墟化したマンションの強制解体を決めるなど、老朽マンションをめぐる問題が急速にクローズアップされている。国土交通省が4月26日に発表した5年に1度の「マンション総合調査」(18年)の結果によれば、マンションの管理組合の機能低下をもたらす可能性が高い空室化に着目すると、完成年次が古いマンションほど空室の割合が増える傾向にある。
また現在、所有者不明土地の増加が社会問題化しているが、マンションについても将来、増えていく可能性がある。今回の調査では新たに、「所在不明・連絡先不通(区分所有者がただちに判明していない、または、判明していても連絡がつかない)」住戸の割合が調査項目として追加され、そうした住戸のあるマンションの割合は全体の3.9%を占める。このうち、総戸数に対するそうした住戸の割合が20%超のマンションは全体の2.2%であった。古いマンションほど所有者不明率が高くなる傾向がある。所有者不明の増加がもたらす問題としては、管理不全を招くほか、マンションの意思決定組織である管理組合の多数決による議決が難しくなることなどが挙げられる。



 7. 「MICE」誘致 収容能力課題 福岡市

小売りや飲食などサービス業が市内総生産の9割を占める福岡市はMICE誘致に力を入れる。国際会議の開催件数は16年まで8年連続で東京に次いで全国2位。17年は大学での小規模会議が減り、4位の296件となったが、1千人規模の大規模会議は堅調に増えている。
収容能力拡充のため、市が急ぐのがマリンメッセ福岡と福岡国際センター、福岡国際会議場と福岡サンパレスの4施設が立地するWF地区再整備。まず21年春にマリンメッセ南隣に第2期展示場(敷地面積5000平方㍍)を開業。続いて西隣にサンパレスの後継であるWFホール(仮称)を建設する。西日本鉄道は21年までに民間企業が運営する施設としては西日本最大となる国際展示場を市内に建設する。4階建てで延べ床面積1万8千平方㍍。3千平方㍍のホール2つと15の会議室を備える予定。
MICEで訪れる外国の要人や経営者、医師、大学教授らが泊まれる高級ホテルが少ないことも課題。
背景には用地不足がある。天神や博多駅周辺といった繁華街で一定の客室数を備えた大規模ホテルを建設できる用地はなかなか出ない。
MICE(マイス)とは、Meeting(会議・研修・セミナー)、Incentive tour(報奨・招待旅行)、Convention またはConference(大会・学会・国際会議)、Exhibition(展示会)の頭文字をとった造語。


8. 企業立地42件 2018年度 鹿児島県

2018年度に鹿児島県内の自治体と企業が結んだ立地協定は、過去最高だった前年度に比べ11件減の42件だった。過去5年間では40件以上を保っており、好調な設備投資を反映した。新規雇用予定者数は計404人。立地協定42件のうち、新設は8、増設は34だった。投資予定額は計約53億円。


9. 木質バイオマス発電 好調 鹿児島県

鹿児島県内で木質バイオマス発電が増えている。県によると、2019年3月時点での合計出力は7万9650㌔㍗で、6万㌔㍗台の地熱発電を抜いた。県内の再生可能エネルギーを出力で比べると、大半を木質で占めるバイオマス発電が、太陽光、風力、水力に続き4番目となっている。
県エネルギー政策課によると、県内に木質バイオマス発電は計4施設ある。



 10.  中央町16番街区駐車場 21年1月完成予定 鹿児島市

鹿児島市議会6月定例会で、当局は、JR鹿児島中央駅の19・20番街区再開発ビル(2021年春開業予定)の来客用に南国殖産が計画する「中央町16番街区駐車場」について、地上8階建てから11階建てに修正、完成が同年1月になるとの見通しを示した。容積率の割り増しを受ける緩和制度を利用し階数を増やした。
市によると、新たな計画では延べ面積1万2700平方㍍。1階に託児所と店舗、2~8階に約220台収容の自走式駐車場、9~11階は賃貸オフィスとする。総事業費は約30億円。


 11.  鹿児島観光ビル(浜町) 9月にも再開発事業計画素案 鹿児島市

鹿児島市は25日の市議会個人質問で、JR鹿児島駅前周辺整備に絡み、民間所有の鹿児島観光ビル(浜町)の再開発事業計画素案を9月にも作ることを明らかにした。市によると、同ビル管理組合とJR九州、都市開発業者の旭化成不動産レジデンス(東京都千代田区)の3者が4月、再開発に向けた覚書を締結した。7月にもJR九州が同ビルの建物評価に着手、旭化成不動産レジデンスと事業計画素案を作る。建て替えにはビルの区分所有者(24人)の5分の4以上の同意が必要で、来年1月に計画に対する承認を得たい考え。
同ビルは市住宅協会が建設した鉄筋コンクリート3階建ての2棟からなり、店舗・住宅に使われている。当初の取り決めで2008年に住民側に所有権を移した。



 12.  市営バス20路線 民間に移譲 鹿児島市

鹿児島市交通局は市営バス39路線のうち、鹿児島交通と南国交通に10路線ずつ計20路線を移譲する方針を固めた。対象は団地の競合路線が中心。移譲日は2020年4月1日(一部21年4月1日)の予定。



 13.  星野リゾート 「霧島ハイツ」跡地に進出 霧島市

リゾートホテルや旅館運営の星野リゾート(長野県軽井沢町)が、霧島市の宿泊施設「霧島ハイツ」跡地に進出することが分かった。高級温泉旅館ブランド「界」として運営するとみられ、2020年9月の施設完成を目指している。鹿児島進出は初めて。建設業者が近隣住民に示した概要などによると、客室棟は5階建て。客室棟側と平屋の湯小屋をスロープカーでつなぐ工事を計画している。工事対象床面積は約5400平方㍍。「界」は地域の風土や文化を取り入れた高級志向の本格旅館。



 14.  川内1号機 来年3月稼働停止となる見通し 薩摩川内市

九州電力の川内原子力発電所1号機(鹿児島県薩摩川内市)は来年3月、テロ対策の遅れが原因で全国初の稼働停止となる見通し。



 15.  志布志支所に本庁舎移転 志布志市

志布志市議会は24日の本会議で、有明に置く市役所本庁舎を志布志支所(旧志布志町役場)に移転する関連議案を賛成多数で可決した。2021年の移転に向け、計画が動きだすことになった。



 16.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 地価LOOKレポート

(平成31年1月1日~平成31年4月1日)

当地区は交通利便性が高く、賃貸オフィスの空室率は低い水準で推移し、オフィス賃料は穏やかな上昇傾向が継続している。さらに、当地区においては、自用のオフィス用地等の土地需要も認められ、優良な物件の供給が少ないことから、土地の稀少性が強まっている。そのため、当期の地価動向はやや上昇傾向で推移している。
当地区においては、利便性が高いことから堅調な土地需要及び良好な事務所賃貸市況が継続すると見込まれ、再開発事業等の波及効果等による期待感から物件の稀少性が強まる状態が継続し、当地区の将来の地価動向は、当面はやや上昇が続くと予想される。
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