平成31年2月1日~2月28日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。


 1. 事業用不動産 代替わり容易に 政府

政府は個人事業を後継者に譲るときのルールを見直す。先代が生きている間に事業を引き継いだ場合、後継者の譲り受けた土地や建物などの事業資産が一定の条件の下で他の法定相続人の手に渡らないようにする。経営者の高齢化に伴う個人事業の廃業が増える中、相続争いを防ぐことで代替わりを進めやすくする。今国会に提出する承継円滑化法改正案に盛り込んだ。2019年中の新ルール実施を目指す。
他の法定相続人の「遺留分」について、相続開始前の10年間に限定した基礎財産から算定する仕組みに改める。先代が早い段階で事業資産を贈与すれば、相続対象から外すことができる。他の相続人に渡す「遺留分」についても、相当額の金銭で支払えるように改める。土地や建物、設備を現物で返還しなくても済むようになる。
19年度から始まる個人版事業承継税制では、先代が生きている間に事業を引き継ぐと、相続税や贈与税の納付が猶予される。
帝国データバンクによると、18年(1~12月)に「休廃業・解散」した企業(個人事業主を含む)は、全国で2万3,026件(前年比5.6%減)。

 

 2. 既存杭問題 住宅新報社

建物や土木構造物を解体撤去する際、基礎杭をそのままに「残置」させ、または、適切に「埋め戻し」を行わないケースが各地で問題になっている。その“既存杭問題”は“内輪”で解決する場合が多く、実態は顕在化してこない。ただ、大きな問題にまで発展して、裁判沙汰や、杭を抜けずに跡地活用を断念するケースまで出ている。

 3. 地価動向報告(1月1日時点)発表 国土交通省

国土交通省が15日発表した三大都市圏と主な地方都市の四半期ごとの地価動向報告(1月1日時点)は、商業地と住宅地計100地点のうち97地点で上昇した。昨年10月1日時点の前回調査から1増。上昇地点が9割を超えたのは4四半期連続。97地点の上昇率は、3%未満が鹿児島市の鹿児島中央駅など70地点。「比較的高い」3%以上6%未満が27地点。6%以上は9四半期連続ゼロ。横ばいは福岡市の大濠など3地点で、下落は18四半期連続でゼロ。

 4. 都市の再開発 「交流」を重視した街づくり後押し 国土交通省

国土交通省は都市の再開発にあたり、人の交流を重視した街づくりを後押しする。大規模な商業施設などに頼るのではなく、企業や住民が分け隔てなく交流できる場を作る取り組みに対し、財政支援などを検討する。財政に負担のかかる大規模な開発を改め、都市の身の丈にあった開発へと転換を促す。
夏をめどに結論を出す。

 5. 不動産融資 「過熱」サインか 日銀

国内銀行の不動産融資の残高が過去最高を更新し続けている。日銀が金融活動の過熱度合いを測る指標で、不動産業向け融資がバブル期以来となる「過熱」サインを付ける可能性も出てきた。日銀の「貸出先別貸出金」統計によると国内銀行の不動産業向け融資の残高は2018年末時点で78兆9,370億円と、15年末から4年連続で過去最高水準を更新した。

 6. レオパレス問題 アパート融資逆風 日経

格付け会社ムーディーズ・ジャパンは13日、レオパレスで発覚した施工不良について、同社の物件への融資を裏付けとした4つの証券化商品の信用力に悪影響を与える「クレジット・ネガティブ」だと発表した。米S&Pグローバル・レーティングも20日、同社が格付けを付与している4件に今回と同様の施工不良物件が含まれている場合、「格付けにネガティブな影響を及ぼす可能性がある」と発表した。
証券化商品が実際に格下げされたり投資家離れが起きたりすれば、銀行は融資により慎重になり、新規案件にも影響しそうだ。
すでに急減速しているアパート融資や新規着工にさらにブレーキがかかる可能性がある。

 7. 県外就職の高卒者 九州上位 日経

文部科学省の2018年度の「学校基本調査」で、就職者のうち高校がある都道府県外に就職した割合を見ると、最も高いのは青森県の43.3%。以下は鹿児島、宮崎、佐賀、熊本各県で九州勢が占めた。九州各県はいずれも就職先が分散しており、鹿児島県では東京都が21%、福岡県が16%、愛知県が14%、大阪府が10%となっている。

 8. 空き家活用へ 低利益率が課題 日経

空き家を有効活用する事業に乗り出すスタートアップ企業が増えている。空き家の物件情報をまとめたデータベースの作成や、売り手と買い手のマッチングサービスを通じて取引を促す。
野村総合研究所は国内の空き家の数は33年に1,955万戸と13年の2.4倍に増えると予測する。富士通総研の米山秀隆主席研究員は「今後、相続によって新耐震基準を満たした質の高い空き家が多く出回る」と指摘する。
ただ空き家ビジネスは「新築物件の販売に比べ利益率が低い」(米山氏)。大手が本格参入しない分、新興企業に商機があるが、どう利益を確保するかが問われる。

 9. 住宅団地内 店舗設置容易に 南日本新聞

高度経済成長期に都市郊外に造成された一戸建て中心の「住宅団地」の再生を後押しするため、政府が3月にも国会提出する地域再生法改正案が20日、判明した。地元市町村が民間事業者などと協力して再生計画を作成すれば、まちづくり関連の手続きを特例で簡素化。住宅だけの団地内に、店舗や事務所、福祉施設などを設置しやすくする。

 10. インバウンド消費 勢いに陰り 九州運輸局

九州運輸局がまとめた18年1~11月の九州への外国人入国者数は469万1,964人だった。同時に発表したクルーズ船を含まない速報値は12月単月で32万6,533人。合わせて501万8,497人となり、初めて500万人の大台を突破した。運輸局は通年の確報値が511万人程度になるとみる。12年以降7年連続で最高を更新する。ただ、大型クルーズ船の来港数が、主力の中国路線で減少したことが響き、伸び率は世界金融危機や東日本大震災の影響で前年比マイナスに沈んだ年を除くと、統計のある03年以降で最低水準となる。

 11. 企業立地堅調 九州 日経

資生堂が最大500億円を投じ、久留米・うきは工業団地(福岡県久留米市・うきは市)に化粧品の新工場を建設すると正式発表した。背景には訪日外国人観光客(インバウンド)が増え、「日本製」商品の需要が高まっていることがある。九州はアジアとの距離の近さから、輸出拠点として大手メーカーなどから注目が高まっている。
九州経済産業局の18年1~6月の工場立地動向調査によると、九州の立地件数は52件でリーマン・ショック後では最高の水準。

 12. 2018年住民基本台帳人口移動報告発表 総務省

総務省が発表した2018年の住民基本台帳人口移動報告によると、日本人の転出超過数は長崎市が2,376人となり、全国市町村で最も多かった。次いで北九州市が2位、3位が那覇市となり転出超過の上位3市を九州・沖縄が占めた。東京23区と全国の市町村、計1,719自治体のうち、日本人が転出超過となったのは77.1%の1,325自治体。一方、日本人の転入超過数は福岡市が8,032人となり、全国4位に入った。

 13.  鹿児島第3地方合同庁舎 建設着工 国土交通省九州地方整備局 鹿児島市

国土交通省九州地方整備局は15日、鹿児島合同庁舎(鹿児島市山下町)の隣で、鹿児島第3地方合同庁舎の建設に着工した。地上5階、地下1階の延べ床面積1万1,588平方㍍で、2022年11月に完成予定。
鹿児島地方法務局などが移転入居する。

 14.  鴨池港で市道接続 鹿児島港臨港道路・鴨池中央港区線 鹿児島市

鹿児島県は15日、鹿児島市で開かれた鹿児島港中央港区開発推進協議会の会合で、鹿児島港臨港道路・鴨池中央港区線(約2.4㌔)の北端を、鴨池港のフェリー乗り場隣接の県有地とする計画を説明した。鴨池中央港区線は鴨池緑地公園の沖を埋め立て、旧南港に橋を架けて金属団地と結ぶ。2022年度完成を目指す。

 15.  基本構想策定 鹿児島港本港区エリア 鹿児島市

鹿児島県は12日、鹿児島市の鹿児島港本港区エリアで進める再開発のグランドデザイン(基本構想)を策定した。桜島フェリー乗り場から住吉町15番街区までの約30㌶を「国際観光都市にふさわしい、来て見て感動する観光拠点」に整備し、市電のルートを延伸してエリア内の施設を結ぶ。
基本構想によると、借地期限が来年6月で切れるドルフィンポート敷地(3万平方㍍)、隣接するウォーターフロントパーク(3万4千平方㍍)を活用し、民間事業者が物販や飲食、観光、宿泊などの機能を備えた大規模集客施設を定期借地権方式で整備する。
住吉町15番街区(2万5千平方㍍)も同様で、ドルフィンポート敷地などと一体的な活用が難しい場合は売却も検討する。北ふ頭はクルーズ船に対応するため、旅客ターミナルや倉庫の空きスペースの活用を進める。県営駐車場は現在の約900台分を確保する。
再開発の中心となるドルフィンポート敷地は現在、延べ床面積1万平方㍍を超える建物を造れないため、土地利用規制を緩和する権限を持つ市と協議を進める。

 16. 大和村線廃止 しまバス  大和村

奄美大島全域で路線バスを運行する「しまバス」(奄美市名瀬)が、同市中心部と大和村今里を結ぶ路線を4月6日で廃止する。運転手不足が主な理由。村は島内のタクシー会社に貸し切りバスの運行を委託する方針。

 17. 馬毛島に遺跡 西之表市

鹿児島県西之表市は18日、米軍空母艦載機による陸上空母離着陸訓練(FCLP)の移転候補地である同市の馬毛島の北西部で、古墳時代から中世にかけての遺跡が見つかり、今月中にも現地調査を始めると発表した。

 18. 「桜島スマートIC」一部開通 鹿児島市方面 姶良市

姶良市は、九州自動車道桜島サービスエリア(SA、同市西餅田)のスマートインターチェンジ(IC)が3月30日正午に一部開通すると発表した。上下線計4カ所の出入り口のうち、鹿児島市方面が先行して利用可能になる。
上り線の福岡方面に向かう入り口と、下り線の福岡方面からの出口は開通時期が未定。
桜島スマートICは市と西日本高速道路が整備し、総事業費は約16億円。

 19. 滑走路を2千㍍に 屋久島町

鹿児島県は、屋久島空港(屋久島町)でジェット機が離着陸できるよう、1,500㍍の滑走路を2千㍍に延伸する基本計画案をまとめたことを明らかにした。着工時期は未定。

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