令和4年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別に不動産の地価の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。



 1.  FRB 0.75%の利上げ 【FRB】

 米連邦準備理事会(FRB)は15日、27年7カ月ぶりとなる0.75%の利上げを決めた。

 今回の利上げは通常(0.25%)の3倍の規模で、政策金利は今秋にも3%を超える見通し。



 2. 一時、1㌦=135円台前半に 【日経】

 13日の外国為替市場で円相場が一時、1㌦=135円台前半まで下落した。金融不安で「日本売り」に見舞われていた1998年以来、約24年ぶりの円安・ドル高水準に逆戻りした。



 3. 2022年調査 農業経営体数100万切る 2005年の半分以下 【農林水産省】

 農林水産省が発表した2022年の農業構造動態調査によると、農家や法人などの農業経営体数(2月1日現在)は前年比5.4%減の97万5100となり、現行形式のデータのある05年以降、初めて100万を下回った。05年(200万9380)の半分以下に落ち込んだ。

 高齢化を背景とした個人の離農が進んだ一方、法人などは増加した。

農業経営体数の推移

 4. マンション所有者「不明」増加 【日経】

 マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えている。空室の割合さえ確認できない管理組合もあり、管理費の滞納で建物の維持や保全が難しくなるほか、建て替えといったマンションの重要な決議に必要な賛成が集められなくなる。国は対策として不明な所有者を管理組合の決議から除外する「強硬策」の検討を始めた。

22年5月末には所有者不明土地などの問題に対応する関係閣僚会議で「今後急増する老朽マンションで所有者不明が深刻化する」との懸念が明示された。



知って安心:金利と不動産価格

金利と不動産価格は、下記の通り相関関係があります。通常、金利が上がれば価格が下がり、金利が下がれば価格が上がるという関係にあります。

 住宅(戸建住宅・分譲マンション)の月々の返済額を12万円(年間1,440,000円)とした場合、金利が1%から3%に上昇すれば購入可能額は下記の通り約890万円程低くなります。

金利

購入可能額

1

37,160,000

2

32,250,000

3

28,220,000

     ◆元利均等、借入期間30年を想定(年単位で計算し、四捨五入)


 投資用不動産(賃貸マンション、賃貸オフィス)

通常、投資家が投資用不動産に期待する利回りは金利との差(イールド・スプレッド)は4%程度とされています。

金利1%で5%の利回り確保できる5億円相当の投資用不動産の年間賃料を2,500万円とすると賃料の上昇がない以上、金利が2%に上昇すれば6%の利回りが期待されます。

その結果、6%の利回りを確保するには4億2千万円まで引き下げてもらわなければなりません。

年内賃料

金利

イールド・

スプレッド

期待利回り

価額

2,500万円

1%

4%

5%

5億円

2,500万円

2%

4%

6%

4億2千万円



 住宅(戸建、分譲マンション)にしても投資用不動産にしても金利の上昇により借入可能額が低下し、あるいは期待する利回りを確保するためには、価格の押し下げ圧力が高まりますので、不動産価格は下落することになります。



5. 九州7県の2021年の工場立地面積 過去10年で2番目の大きさ 【九州経済産業局】

 九州経済産業局が27日発表した九州7県の2021年の工場立地面積は140万平方㍍と、過去10年で2番目に大きかった。半導体など電子部品や自動車に関連する産業で約4割を占めた。立地件数は79件で前年比24件増。全体の7割強を新設が占めた。



6. 福岡市 オフィス面積が急拡大 【日経】

 成長が続く福岡市でオフィス面積が急拡大する。同市で進む再開発プロジェクト「天神ビッグバン」を中心に、2025年までに予定される供給面積は約26万平方㍍と、21年末時点の市内賃貸オフィス総面積の1割近くにのぼる。
福岡市のオフィス新規供給面積




7. だいわ鹿屋店 今年秋頃閉店 【南日本新聞】

 ショッピングセンターのプラッセだいわ鹿屋店(鹿屋市)が今年秋頃の閉店を決めたことが17日、分かった。運営する大和(本部・薩摩川内市)が明らかにした。



8. 県農業試験場跡地 民間事業者への売却を検討する方針 【鹿児島県】

 鹿児島県は県農業試験場跡地(鹿児島市西谷山2丁目)について、国や市に活用する予定がなければ、民間事業者への売却を検討する方針を表明した。

 対象の跡地は未利用部分約5万5千平方㍍。



9. 志布志港 2021年の国際コンテナ取扱量過去最多  【鹿児島県】

 志布志港(志布志市)の2021年の国際コンテナ取扱量(速報値、空コンテナを含む)が前年比6.7%増の11万686TEU(1TEUは20フィートコンテナ1個分)で過去最多となった。周辺道路などインフラ整備が進んだことが要因との見方がある。

県港湾空港課は、港自体のほか、東九州自動車道の整備進んでいることなどを挙げ、「志布志に物が集まりやすくなっている」とみる。

 志布志港では国際コンテナターミナルの岸壁が80㍍延伸され、今年1月から全長140㍍級のコンテナ船の2隻同時接岸が可能となり、荷役効率が向上。


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