令和元年11月1日~11月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. コンビニ 縮小する商圏 日経

日本経済新聞が全国約5万7000店の立地を分析したところ、9割で商圏人口が標準とされる3000人を下回っていることがわかった。

日本経済新聞はコンビニの経営環境を調べるため、大手チェーン7社の全国の店舗の立地状況を分析した。10月時点の各社のホームページから店舗の住所データを取得。自治体ごとの推計人口(1月時点)を店舗数で割り、1店舗あたりの人口を計算した。

国土交通省資料によるとコンビニの一般的な商圏人口は3000人。業界でも出店の目安の一つとされる。調査の結果、全国約1900自治体(政令市の区を含む)の約8割で1店あたりの住民数がそれを下回った。こうした自治体には全店の9割の約5万1000店が立地しており、ほとんどの店舗の商圏人口が標準を下回ることになる。

今秋に入りセブン-イレブン・ジャパンが20年度までに不採算店を中心に約1000店を閉鎖・移転する方針を発表したほか、ファミリーマートは20年3月にもほぼ全ての加盟店で営業時間の短縮を可能にするよう契約を変更する。また、全国のコンビニの店舗情報を基に地理情報システム(GIS)を使って店舗間の位置関係を分析すると、自店から徒歩5分(350m)以内に他のコンビニがある店は全体の半数超の約3万1000店に上った。



 2. 「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」判決に波紋 日経

 8月末の判決で東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟。購入から2年半~3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていた。

 このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。

 今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当とした。原告の相続人らは不服として控訴している。

 相続税の課税対象は14年は4.4%にとどまっていたが15年1月から対象が拡大された。17年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しており、相続財産の評価が求められる機会が増えている。



 3. 2018年のクルーズ船寄港回数 観光庁

 観光庁によると2018年の日本への寄港回数は前年比5.9%増の2928回で過去最多を更新した。港湾別では博多港(福岡市)が279回で4年連続首位。鹿児島港は100回で10位だった。



 4. 太陽光「稼働させない」事業者 固定買い取り失効へ 経済産業省

 経済産業省は太陽光発電の固定価格買い取り制度(FIT)で認定された事業者のうち、一定期間にわたり発電設備を稼働させない事業者の権利が自動的に失効するよう制度を見直す。現在は未稼働の太陽光発電が送電線の枠を押さえ、一部で新たな再生可能エネルギーの普及を阻んでいる。設備を稼働させない事業者を撤退させて、送電線の枠を増やす。認定された事業者の太陽光発電は19年6月時点で約6500万キロワットあるが、うち約2700万キロワットは稼働していない。

 18日の有識者会議で見直し案を示した。2020年の通常国会で提出する予定のFITの関連法改正案に盛り込む。見直し案は事業者が一定期間を経過後も発電設備を稼働させない場合、FITの認定が自動的に失効するとした。当面は新規の認定分を対象に制度を始め、FIT制度開始当初からの認定分に遡って対象を広げる。



 5. 集団移転補助 規模要件を緩和 政府

 政府は21日、土砂崩れや津波、浸水の危険が高い地域から住民の集団移転を促すため、市町村に対する国庫補助の対象を拡大する方針を固めた。集団移転先の住宅団地の規模に関する要件を「10戸以上」から「5戸以上」に引き下げる方向で調整しており、2020年度から適用する。

 補助対象を広げるのは国土交通省所管の「防災集団移転促進事業」。市町村が移転先の住宅団地を造成し、道路などのインフラも整備。国が4分の3を補助し、地方交付税を含めると市町村負担は実質6%で済む。

 移転先では借地料や住宅建設費、賃貸住宅では家賃など一定の住民負担が生じるが、元の宅地は市町村が買い取り、こうした資金に充てられる。



 6. 日韓旅客定期航路 37%減 2019年度上期 九州運輸局

 九州運輸局が発表した九州・山口県と韓国を結ぶ日韓旅客定期航路の2019年度上期(4~9月)の輸送実績は、前年同期比37%減の43万3023人だった。日韓関係の悪化で5年ぶりに減少した。同日発表した、8月に九州を訪れた外国人入国者数(確定値)も前年同月比25%減の33万人と大幅に減少した。8月の外国人入国者数のうち、韓国は前年同月比58%減の7万6219人だった。

 韓国・釜山と博多、下関、対馬をそれぞれ結ぶ3航路について、日韓8事業者(運休中を含む)が運航するフェリーと高速船の実績を集計した。

 下期の見通しについて九州運輸局は「10月も厳しい状況が続いているが、少しずつ回復していくのではないか」との見方を示した。



7. 新総合体育館は県庁東側県有地 鹿児島県

鹿児島県は、鹿児島中央駅西口の県有地での整備計画を断念した新総合体育館について、新たな候補地に県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)を選定した。県庁東側の県有地は8240平方㍍。



8. 新築戸建て 七呂建設(鹿児島市)1位 東京経済鹿児島支社

信用調査会社の東京経済鹿児島支社(鹿児島市)は、2018年度の鹿児島県内の住宅事情をまとめた。県内ハウスメーカーの新築戸建て完成棟数は、100棟以上手掛けた業者が10年前に比べ4社増えて5社になったものの、5棟以上は124社で6社減った。同支社は「地場大手が棟数を伸ばす一方、中小零細企業が実績を落とす二極化が見られる」と指摘する。

マンションや貸家を含めた18年度の全体着工戸数は1万7戸。08年度の1万1180戸から1割減少した。人口減や高齢化で減少傾向が続き、1998年度の1万5570戸の3分の2にとどまる。

県内に本社を置く建築業者で完成棟数が最も多かったのは、211棟の七呂建設(鹿児島市)。17年度まで11年連続首位を維持していたヤマサハウス(同)を抜いた。

3位のセンチュリーハウス(同)、4位の国分ハウジング(霧島市)は低価格帯のブランドが若い世代の支持を集めた。5位のトータルハウジング(鹿児島市)も100棟台をキープした。上位5社で737棟を占めた。

鹿児島支社は「鹿児島市の業者が地方に出店し、地方の業者も大きな市場を求めて鹿児島地区に進出する動きがある。小規模事業者の経営環境は厳しさを増してきている」と指摘する。



9. 冬のゴルフ場 韓国客減少 鹿児島県

日韓関係悪化を背景に、鹿児島県を訪れる韓国人の減少が止まらない。県が発表した9月の延べ宿泊客数は前年同月より64.7%減った。例年ならゴルフ客が大幅に増える冬場の需要期が迫る中、17日に運航再開する大韓航空が来年1~3月の再運休を決めるなど、ソウル-鹿児島の直行便は大幅に減少。



10. 平成の大合併 旧町村の人口減少、存続自治体より高い減少率 日弁連

1999年から2010年までの「平成の大合併」で合併した人口がおおむね4千人未満の旧町村地域は、合併に加わらず存続を選択した近隣の小規模町村に比べ、人口減が加速傾向にあるとの調査結果を日弁連が公表した。役場がなくなった影響で公務員減少や商店廃業、事業所閉鎖が起き、地域が衰退したのが主な要因としている。鹿児島県内では、旧名瀬市、旧笠利町と対等合併し奄美市となった旧住用村の減少率は27.6%で、隣接する宇検村(15.9%)、大和村(24.0%)より高かった。

総務省研究会は昨年7月、複数市町村で構成する「圏域」を新たな行政主体として法制化する構想を発表。大合併に似ているため日弁連は同10月、実現すれば小規模市町村が衰退すると批判する意見書をまとめており、具体的データを示すことで世論を喚起する狙いがある。



11. 2018年度の鹿児島県内企業売上高 東京商工リサーチ鹿児島支店

東京商工リサーチ鹿児島支店は、2018年度の県内企業売上高ランキングを発表した。10位までは17年度と同じ顔触れ。上位100社の総売上高は1兆8818億200万円で、前年度より156億6400万円増えた。原油価格上昇を背景にエネルギー関連業種が売り上げを伸ばす一方、増収は5社少ない60社となり4年ぶりに減少した。

トップ5は南国殖産、タイヨー、南九州ファミリーマート、ニシムタ、Misumi(いずれも鹿児島市)の順。

県内に本社を置く企業(金融機関、協同組合など除く)を対象に、18年4月~19年3月の決算を調べた。



12.  星野リゾート 高級温泉旅館「界」 2021年開業 霧島市

星野リゾート(長野県軽井沢町)は、霧島市霧島田口に建設中の高級温泉旅館「界」を2021年の年明けから春ごろ開業すると発表した。

建設地は宿泊施設「霧島ハイツ」の跡地。敷地面積10万平方㍍、建物面積5千平方㍍。



 13.  政府、馬毛島160億円で買収 西之表市

米軍空母艦載機陸上離着陸訓練(FCLP)の移転候補地となっている西之表市の馬毛島について、政府は29日、約160億円で買収することで、地権者のタストン・エアポート(東京)と合意、売買契約の文書を交わした。

馬毛島は、西之表市の西12㌔にある面積8.2平方㌔の無人島。



14.  工業団地「川内港久見崎みらいゾーン」 2022年度15.9㌶分譲へ 薩摩川内市

薩摩川内市は、久見崎町に整備予定の工業団地「川内港久見崎みらいゾーン」について、事業計画面積を32.4㌶とし、このうち15.9㌶を2022年度に分譲開始する計画を明らかにした。

事業主体は市土地開発公社(理事長・永田一廣副市長)。分譲対象は工業ゾーン(11.5㌶)、宅地ゾーン(0.5㌶)、多目的ゾーン(3.9㌶)。道路や水路を含む開発区域は23.7㌶。県の許可を得て、本年度内に造成を始める。

事業期間は17~26年度の10年間、総事業費約35億円。



15. 観音滝公園の5施設 地元観光法人に無償譲渡へ さつま町

さつま町は、観音滝公園内にある施設の無償譲渡先を、伊佐市の観光地域づくり法人「やさしいまち」に決めた、と町議会全員協議会で報告した。同社はさつま町と伊佐市が合同で2016年に設立した地域連携DMO(観光地経営組織)。無償譲渡するのは温泉宿泊所、そうめん流し、キャンプ場など5施設。

 

令和元年10月1日~10月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 出生数急減 19年は90万人を割る可能性 厚生労働省

厚生労働省の人口動態統計(速報)によると、1~7月の出生数は前年同期比5.9%減の51万8590人。団塊ジュニア世代が40代後半になり、出産期の女性が減ったことが大きい。2016年に100万人を下回ってからわずか3年で、19年は90万人を割る可能性が高い。



 2. セブン&アイ・ホールディングス 3000人削減 日経

セブン&アイ・ホールディングスは、2022年度末までに傘下の百貨店と総合スーパー事業の人員の2割に当たる3千人を削減すると発表した。同社の人員削減では過去最大。背景にはインターネット通販の普及などがある。



 3. 9月訪日客 韓国 前年同月比58.1%減 観光庁

観光庁は、日本を9月に訪れた韓国人旅行者数は前年同月に比べ58.1%減の20万1200人だったとの推計を発表した。減少は3カ月連続。8月の48.0%を上回り日韓対立の影響が深刻化している。

韓国人訪日客の減少率が前年同月比で50%を超えるのは、東日本大震災が影響した2011年5月以来。



 4. 小田急電鉄 福岡市祇園地区にホテル2棟を建設 日経

 小田急電鉄は、福岡市中心部の祇園地区にホテルを2棟建設すると発表した。設計と運営は子会社のUDS(東京・渋谷)が担う。小田急はこれまで、箱根など沿線を中心にホテル開発を進めてきた。欧米からのインバウンド(訪日外国人)の増加余地が大きい九州でもホテル展開を加速させ、顧客獲得を目指す。新たに開発するホテルは博多区の善照寺の敷地を借りて建設する。1棟はビジネスホテルで14階建ての165室、2棟目は訪日客をターゲットにした10階建てのコンドミニアム型ホテルで、31室を設ける。宿泊料金は平均1万~1万5000円程度を見込む。

 開発費は約32億円で、完成は2022年春を予定する。

 同社は沿線を中心に25のホテルを開発してきた。今後は沖縄や京都でもホテル開発を加速していく。



5. 県内業況 過去5年で最低 鹿児島県

鹿児島銀行と九州経済研究所(KER、鹿児島市)は、7~9月期の県内企業・業況調査結果を発表した。「良い」から「悪い」を引いた業況DIはマイナス22で前期から5㌽下落した。7期連続の悪化で、過去5年で最低となった。KERは「天候不順や日韓関係悪化、消費税増税もあり、企業心理が上向かない」と指摘。

調査は県内500社を対象に9月下旬に実施、357社が回答。

同時に発表した県内景況は「全体としてやや弱まっている」の判断を4カ月連続で据え置いた。NHK大河ドラマ「西郷どん」終了の反動減に加え、天候不順と日韓関係悪化で観光関連の判断を下げた。



 6.  加世田麓 国の重要伝建地区に 南さつま市

文化審議会(佐藤信会長)は、武家住宅やイヌマキの生け垣が独特な景観を伝える「南さつま市加世田麓伝統的建造物群保存地区」(伝建地区)を国の重要伝建地区に選定するよう文部科学大臣に答申した。文化庁は答申通り選定予定で、県内の重要伝建地区は知覧、出水麓、入来麓の武家屋敷群に続き4地区目となる。



 7.  川内原発1号機、2号機停止 薩摩川内市

九州電力は、テロ対策で原発に義務付けられた「特定重大事故等対処施設」(特重施設)の完成が設置期限に間に合わず、川内原発(薩摩川内市)の1号機を来年3月に停止すると発表した。特重施設の完成遅れによる運転停止は全国初。期間は3月16日から12月26日。2号機は5月20日から21年1月26日で、7カ月間は1号機と重なり、5年ぶりの2基停止となる。



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