令和元年12月1日~12月31日

  全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 人口減少時代に居住地区拡大 日経

日本経済新聞が直近の国勢調査を分析したところ、郊外の宅地開発が止まらず、2015年までの10年間で大阪府に匹敵する面積の居住地区が生まれたことがわかった。

国勢調査には国土を約500㍍四方で区切り、その人口を地理情報とともに集計したデータがある。日経新聞は住民が50人以上となった地区を「新たな居住地区」と定義。日建設計総合研究所(東京・千代田)と共同で05年と15年を比べると、街は拡散していた。

10年間で生まれた居住地区の総面積は1773平方㌖に達した。大阪府ひとつ分、東京23区の3つ分に迫る広さ。2割は100人以上、3%は500人以上が住む。新たな居住地区は全国1386市区町村で発生し、43市町でその面積が5平方㌖を超えた。

郊外開発が止まらないのは住民を増やしたいから。本来規制すべき郊外で住宅を建てやすくする条例を持つ自治体もあり、農地や丘陵地の宅地転換が進む。



 2. 出生数最小86万4千人、自然減50万人超 少子化・人口減が加速 厚生労働省

厚生労働省が発表した2019年の人口動態統計の年間推計で、日本人の国内出生数は86万4千人となった。前年比5.92%減と急減し、1899年の統計開始以来初めて90万人を下回った。出生数が死亡数を下回る人口の「自然減」も51万2千人と初めて50万人を超え、少子化・人口減が加速している。



 3. 「限界集落」2万349 2019年4月時点 総務省 国土交通省

過疎地域にあり、65歳以上の高齢者が住民の半数以上を占める「限界集落」は、2019年4月時点で2万349になったことが、総務、国土交通両省の調査で分かった。15年4月から約6千増えた。生活利便性の低さなどから若い世代の流入が進まないのが主な要因。

過疎法の指定地域がある814市町村にアンケートを実施し、状況を調べた。集落の総数は6万3156。住民は計1034万人で、1集落当たり平均164人が居住している。

限界集落が全体に占める割合は32.2%となり、前回の22.1%から約10㌽上昇した。住民全員が65歳以上の集落も956あり、うち339は全員が75歳以上だった。

15年以降に転入した住民がいる集落は40.3%。高校生以下の子どもがいる世帯が転入したのは22.2%にとどまった。

市町村が「今後10年以内に消滅する可能性がある」と懸念するのは、0.7%に当たる454。「いずれ消滅する可能性がある」は4.3%の2743。どちらも限界集落が目立った。

生活環境は「役場や病院まで車で20分を超える場所に位置する」、「市町村中心部への主要な移動手段は、乗り合いタクシーや住民の予約を受けて走るデマンドバス」といった特徴がみられた。



 4. 緩和方向維持 日銀

日銀は19日、金融政策決定会合を開き、現行の大規模な金融緩和策を維持することを決めた。



 5. 空き地売却 税負担軽減

空き地を売却した際の税負担を軽減する新制度創設が決まった。利用希望者への売却を促すことで、長年放置されて「所有者不明土地」になってしまうのを防ぐ狙いがある。

現在は保有期間が5年超の土地を売ると、売却益の約20%が課税される。新制度は売却益から100万円を控除した上で税額を計算する。「売却価格が500万円以下」などの条件を満たす空き地が対象。期限は2022年末までとした。

所有者不明の土地や建物を巡っては、課税逃れの対策も盛り込んだ。居住や店舗営業などで使っている人がいるのに、所有者が特定できず固定資産税を課せないケースがあるため、使用者からの徴収を可能にする。市町村が戸籍情報や親族の聞き取りなどで調査を尽くしても所有者が特定できない場合に限る。

相続登記されていない土地や建物は、相続人らが氏名などを市町村へ届け出ることを条例で義務付けられるようにする。固定資産税を納める義務がある人の特定作業を減らすのが目的。



 6. 東京海上、国内企業どうしのM&Aに特化した保険 日経

東京海上日動火災保険は2020年1月、国内企業間のM&A(合併・買収)を対象に、業績粉飾などで受けた損害を補償する保険を売り出す。非上場企業の場合、買収した後に財務や法務の隠れたリスクが表に出てくる可能性もある。そうした損失を補償する保険によって、後継者のいない中小企業は事業承継が活発になりそうだ。国内企業どうしのM&Aに特化した保険は国内で初。

具体的な損害の補償については、粉飾や法令違反がないことを示すために売買契約書に明記する「表明保証条項」に違反が見つかった場合、東京海上が企業の損害を肩代わりする。粉飾や法令違反は双方で見解が相違し、買収される企業から十分な賠償を受けられない例も多い。東京海上は買収額の2割程度を目安に保険金を設定し、賠償金を満額取れなくても差額を埋められるようにする。



 7. 博多駅前 本店ビルなど3棟を順次建て替え 西日本シティ銀行

西日本フィナンシャルホールディングス傘下の西日本シティ銀行は19日、JR博多駅(福岡市)周辺の本店ビルなど3棟を順次建て替えると発表した。開発費は本店だけで400億円超となる見通し。規制緩和で再開発を促す福岡市の政策「博多コネクティッド」を活用。オフィスや商業テナント、ホテルが入る複合施設に建て替える。

博多口前にある本店のほか、目抜き通り沿いの本店別館、隣接する事務本部ビルを建て替える。敷地面積は計1万1千平方㍍超で、福岡地所と9年かけて再開発する。



 8. 九州 外国人入国者数 9月前年同月比36.0%減 九州運輸局

九州運輸局は13日、9月に九州を訪れた外国人入国者数(確定値)が前年同月比36.0%減の26万9772人だったと発表した。9カ月連続で減少した。日韓関係の悪化で韓国人入国者数が引き続き大幅減少したことが影響した。

入国者数のうち、韓国は73.5%減の4万8540人だった。国・地域別の統計を取り始めた13年以降、最大の減少幅となった。日韓関係の悪化で旅行のキャンセルが発生していることや、九州と韓国を結ぶ日韓定期航路・航空路線で運休や減便が相次いだことが影響した。

観光庁宿泊旅行統計調査をもとに、九州運輸局が同日まとめた調査によると、九州における外国人延べ宿泊者数(従業員10人以上の施設)は36万9040人と27.5%減った。



9. 県内公共施設 休業する事例が続く 指定管理制度 曲がり角 鹿児島県

鹿児島県内の公共施設で、指定管理者が期間満了前に撤退したり、引き継ぐ事業者が決まらなかったりして休業する事例が続いている。

南さつま市の観光宿泊施設「笠沙恵比寿」は、指定管理者が2020年度以降の契約を更新せず、来年4月から休館の可能性が出ている。

05年に3町が合併したさつま町は、いずれも温泉を備える観音滝公園施設(旧薩摩町)と健康ふれあいセンター「あび~る館」(旧鶴田町)を所有。観音滝公園は、指定管理者だった福岡市の企業が温泉ポンプの故障を理由に今年3月末で撤退し休園中。休園後、土地の無償譲渡などを含めて運営者を募集。譲渡先が決まり、時期は未定ながら再開される見通し。

総務省が3年に1度行う指定管理者制度導入状況調査によると、18年4月1日現在、指定管理者取り消しや制度取りやめは2657件あり、06年の調査開始以来最多に上った。「公営」から経費節減などのため導入が進み、それでもたち行かなくなってきていることがうかがえる。



10.  本港区再開発 県公募素案 鹿児島市

鹿児島港本港区エリア(鹿児島市)の再開発を巡り、県は12日、ドルフィンポート跡などで施設の整備や運営を一体的に担う事業者の公募要項素案を、県議会企画観光建設委員会に示した。事業提案の必須条件としてホテル、集客施設、駐車場確保の三つを求めた。

事業予定地は来年6月に返還されるドルフィンポート敷地と、隣接のウオーターフロントパークで、護岸周辺などを除く計約5万3700平方㍍。

本年度末に事業者を公募する方針。



 11.  磯地区に新駅設置 鹿児島市が協力表明 鹿児島市

鹿児島市磯地区でのJR新駅設置に関し、森博幸市長は11日、「事業主体への参画や費用負担など必要な協力・支援をしていく」と述べ、計画を推進する考えを明らかにした。



 12.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 地価LOOKレポート

(令和元年7月1日~令和元年10月1日)

当地区は交通利便性が高く、賃貸オフィスの空室率は相対的に低水準で推移し、オフィス賃料は穏やかな上昇傾向が継続している。さらに、当地区においては、自用のオフィス用地等の土地需要も認められる一方、優良な物件の供給が少ないことから、土地の稀少性が強まる状況が続いている。そのため、当期の地価動向はやや上昇で推移している。

当地区においては、利便性が高いことから堅調な土地需要及び良好な事務所賃貸市況が継続すると見込まれ、再開発事業等の波及効果等による期待感から物件の稀少性が強まる状態が継続し、当地区の将来の地価動向は、当面はやや上昇が続くと予想される。


令和元年11月1日~11月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. コンビニ 縮小する商圏 日経

日本経済新聞が全国約5万7000店の立地を分析したところ、9割で商圏人口が標準とされる3000人を下回っていることがわかった。

日本経済新聞はコンビニの経営環境を調べるため、大手チェーン7社の全国の店舗の立地状況を分析した。10月時点の各社のホームページから店舗の住所データを取得。自治体ごとの推計人口(1月時点)を店舗数で割り、1店舗あたりの人口を計算した。

国土交通省資料によるとコンビニの一般的な商圏人口は3000人。業界でも出店の目安の一つとされる。調査の結果、全国約1900自治体(政令市の区を含む)の約8割で1店あたりの住民数がそれを下回った。こうした自治体には全店の9割の約5万1000店が立地しており、ほとんどの店舗の商圏人口が標準を下回ることになる。

今秋に入りセブン-イレブン・ジャパンが20年度までに不採算店を中心に約1000店を閉鎖・移転する方針を発表したほか、ファミリーマートは20年3月にもほぼ全ての加盟店で営業時間の短縮を可能にするよう契約を変更する。また、全国のコンビニの店舗情報を基に地理情報システム(GIS)を使って店舗間の位置関係を分析すると、自店から徒歩5分(350m)以内に他のコンビニがある店は全体の半数超の約3万1000店に上った。



 2. 「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」判決に波紋 日経

 8月末の判決で東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟。購入から2年半~3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていた。

 このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。

 今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当とした。原告の相続人らは不服として控訴している。

 相続税の課税対象は14年は4.4%にとどまっていたが15年1月から対象が拡大された。17年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しており、相続財産の評価が求められる機会が増えている。



 3. 2018年のクルーズ船寄港回数 観光庁

 観光庁によると2018年の日本への寄港回数は前年比5.9%増の2928回で過去最多を更新した。港湾別では博多港(福岡市)が279回で4年連続首位。鹿児島港は100回で10位だった。



 4. 太陽光「稼働させない」事業者 固定買い取り失効へ 経済産業省

 経済産業省は太陽光発電の固定価格買い取り制度(FIT)で認定された事業者のうち、一定期間にわたり発電設備を稼働させない事業者の権利が自動的に失効するよう制度を見直す。現在は未稼働の太陽光発電が送電線の枠を押さえ、一部で新たな再生可能エネルギーの普及を阻んでいる。設備を稼働させない事業者を撤退させて、送電線の枠を増やす。認定された事業者の太陽光発電は19年6月時点で約6500万キロワットあるが、うち約2700万キロワットは稼働していない。

 18日の有識者会議で見直し案を示した。2020年の通常国会で提出する予定のFITの関連法改正案に盛り込む。見直し案は事業者が一定期間を経過後も発電設備を稼働させない場合、FITの認定が自動的に失効するとした。当面は新規の認定分を対象に制度を始め、FIT制度開始当初からの認定分に遡って対象を広げる。



 5. 集団移転補助 規模要件を緩和 政府

 政府は21日、土砂崩れや津波、浸水の危険が高い地域から住民の集団移転を促すため、市町村に対する国庫補助の対象を拡大する方針を固めた。集団移転先の住宅団地の規模に関する要件を「10戸以上」から「5戸以上」に引き下げる方向で調整しており、2020年度から適用する。

 補助対象を広げるのは国土交通省所管の「防災集団移転促進事業」。市町村が移転先の住宅団地を造成し、道路などのインフラも整備。国が4分の3を補助し、地方交付税を含めると市町村負担は実質6%で済む。

 移転先では借地料や住宅建設費、賃貸住宅では家賃など一定の住民負担が生じるが、元の宅地は市町村が買い取り、こうした資金に充てられる。



 6. 日韓旅客定期航路 37%減 2019年度上期 九州運輸局

 九州運輸局が発表した九州・山口県と韓国を結ぶ日韓旅客定期航路の2019年度上期(4~9月)の輸送実績は、前年同期比37%減の43万3023人だった。日韓関係の悪化で5年ぶりに減少した。同日発表した、8月に九州を訪れた外国人入国者数(確定値)も前年同月比25%減の33万人と大幅に減少した。8月の外国人入国者数のうち、韓国は前年同月比58%減の7万6219人だった。

 韓国・釜山と博多、下関、対馬をそれぞれ結ぶ3航路について、日韓8事業者(運休中を含む)が運航するフェリーと高速船の実績を集計した。

 下期の見通しについて九州運輸局は「10月も厳しい状況が続いているが、少しずつ回復していくのではないか」との見方を示した。



7. 新総合体育館は県庁東側県有地 鹿児島県

鹿児島県は、鹿児島中央駅西口の県有地での整備計画を断念した新総合体育館について、新たな候補地に県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)を選定した。県庁東側の県有地は8240平方㍍。



8. 新築戸建て 七呂建設(鹿児島市)1位 東京経済鹿児島支社

信用調査会社の東京経済鹿児島支社(鹿児島市)は、2018年度の鹿児島県内の住宅事情をまとめた。県内ハウスメーカーの新築戸建て完成棟数は、100棟以上手掛けた業者が10年前に比べ4社増えて5社になったものの、5棟以上は124社で6社減った。同支社は「地場大手が棟数を伸ばす一方、中小零細企業が実績を落とす二極化が見られる」と指摘する。

マンションや貸家を含めた18年度の全体着工戸数は1万7戸。08年度の1万1180戸から1割減少した。人口減や高齢化で減少傾向が続き、1998年度の1万5570戸の3分の2にとどまる。

県内に本社を置く建築業者で完成棟数が最も多かったのは、211棟の七呂建設(鹿児島市)。17年度まで11年連続首位を維持していたヤマサハウス(同)を抜いた。

3位のセンチュリーハウス(同)、4位の国分ハウジング(霧島市)は低価格帯のブランドが若い世代の支持を集めた。5位のトータルハウジング(鹿児島市)も100棟台をキープした。上位5社で737棟を占めた。

鹿児島支社は「鹿児島市の業者が地方に出店し、地方の業者も大きな市場を求めて鹿児島地区に進出する動きがある。小規模事業者の経営環境は厳しさを増してきている」と指摘する。



9. 冬のゴルフ場 韓国客減少 鹿児島県

日韓関係悪化を背景に、鹿児島県を訪れる韓国人の減少が止まらない。県が発表した9月の延べ宿泊客数は前年同月より64.7%減った。例年ならゴルフ客が大幅に増える冬場の需要期が迫る中、17日に運航再開する大韓航空が来年1~3月の再運休を決めるなど、ソウル-鹿児島の直行便は大幅に減少。



10. 平成の大合併 旧町村の人口減少、存続自治体より高い減少率 日弁連

1999年から2010年までの「平成の大合併」で合併した人口がおおむね4千人未満の旧町村地域は、合併に加わらず存続を選択した近隣の小規模町村に比べ、人口減が加速傾向にあるとの調査結果を日弁連が公表した。役場がなくなった影響で公務員減少や商店廃業、事業所閉鎖が起き、地域が衰退したのが主な要因としている。鹿児島県内では、旧名瀬市、旧笠利町と対等合併し奄美市となった旧住用村の減少率は27.6%で、隣接する宇検村(15.9%)、大和村(24.0%)より高かった。

総務省研究会は昨年7月、複数市町村で構成する「圏域」を新たな行政主体として法制化する構想を発表。大合併に似ているため日弁連は同10月、実現すれば小規模市町村が衰退すると批判する意見書をまとめており、具体的データを示すことで世論を喚起する狙いがある。



11. 2018年度の鹿児島県内企業売上高 東京商工リサーチ鹿児島支店

東京商工リサーチ鹿児島支店は、2018年度の県内企業売上高ランキングを発表した。10位までは17年度と同じ顔触れ。上位100社の総売上高は1兆8818億200万円で、前年度より156億6400万円増えた。原油価格上昇を背景にエネルギー関連業種が売り上げを伸ばす一方、増収は5社少ない60社となり4年ぶりに減少した。

トップ5は南国殖産、タイヨー、南九州ファミリーマート、ニシムタ、Misumi(いずれも鹿児島市)の順。

県内に本社を置く企業(金融機関、協同組合など除く)を対象に、18年4月~19年3月の決算を調べた。



12.  星野リゾート 高級温泉旅館「界」 2021年開業 霧島市

星野リゾート(長野県軽井沢町)は、霧島市霧島田口に建設中の高級温泉旅館「界」を2021年の年明けから春ごろ開業すると発表した。

建設地は宿泊施設「霧島ハイツ」の跡地。敷地面積10万平方㍍、建物面積5千平方㍍。



 13.  政府、馬毛島160億円で買収 西之表市

米軍空母艦載機陸上離着陸訓練(FCLP)の移転候補地となっている西之表市の馬毛島について、政府は29日、約160億円で買収することで、地権者のタストン・エアポート(東京)と合意、売買契約の文書を交わした。

馬毛島は、西之表市の西12㌔にある面積8.2平方㌔の無人島。



14.  工業団地「川内港久見崎みらいゾーン」 2022年度15.9㌶分譲へ 薩摩川内市

薩摩川内市は、久見崎町に整備予定の工業団地「川内港久見崎みらいゾーン」について、事業計画面積を32.4㌶とし、このうち15.9㌶を2022年度に分譲開始する計画を明らかにした。

事業主体は市土地開発公社(理事長・永田一廣副市長)。分譲対象は工業ゾーン(11.5㌶)、宅地ゾーン(0.5㌶)、多目的ゾーン(3.9㌶)。道路や水路を含む開発区域は23.7㌶。県の許可を得て、本年度内に造成を始める。

事業期間は17~26年度の10年間、総事業費約35億円。



15. 観音滝公園の5施設 地元観光法人に無償譲渡へ さつま町

さつま町は、観音滝公園内にある施設の無償譲渡先を、伊佐市の観光地域づくり法人「やさしいまち」に決めた、と町議会全員協議会で報告した。同社はさつま町と伊佐市が合同で2016年に設立した地域連携DMO(観光地経営組織)。無償譲渡するのは温泉宿泊所、そうめん流し、キャンプ場など5施設。

 

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