令和元年7月1日~7月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 破損多発物件 マンション保険料値上げ 日経

 東京海上日動火災保険と三井住友海上火災保険は2021年に設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4~5割高くする。保険金の支払い頻度を保険料に反映させる制度を導入するためで、頻度の少ない物件は保険料を2割安くする。修繕積立金の不足などで管理状況が悪ければ、保険料が上昇し、入居者管理費の値上げにつながる可能性がある。

マンション保険は分譲マンションの管理組合が加入し、共用部での損害を補償する。同保険は10万棟規模とされる分譲マンションの大半が加入しているとみられる。

損害保険ジャパン日本興亜、あいおいニッセイ同和損害保険を含む大手4社は19年10月に一斉にマンション向け保険を値上げする。東京海上日動と三井住友海上は21年から、保険金の支払い状況で保険料を調整する制度を本格導入する。

 新たな制度は保険料を過去2年の保険金の支払い状況をもとに算定する仕組み。たとえば100室のマンションで10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げる。逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げる。

 引き上げは全国で数千棟が対象となる見込み。



 2. 新事業承継税制 一定の効果 日経

中小企業の代替わりを後押しする目的で2018年4月から始まった新たな事業承継税制によって、スタート1年目となる18年分の贈与税の支払いが約400億円猶予されたことがわかった。旧制度の17年の利用実績の4倍弱に増えており一定の改革効果がみられる。

政府は経済財政運営と改革の基本方針(骨太の方針)で、事業承継の支援策をさらに手厚くする方針を明記した。後継者不足などの課題もあり、親族だけでなく第三者への承継をしやすくするよう支援策を拡充する。



 3. 税収過去最高60兆3563億円 財務省

 財務省は、2018年度の国の税収総額が60兆3563億円と過去最高になったと発表した。給与や消費の伸びを背景に17年度比で約1.5兆円増えた。



 4. 境界曖昧な土地 ルール緩和へ 国土交通省

 国土交通省は所有者が不明瞭な土地の境界を決めやすくする。隣り合う土地の所有者の立ち合いが必要なルールを緩和し、一部の所有者による調査でも国が告知した上で決定できるようにする。境界があいまいな土地を減らして不動産の流通を促し都市の再開発や災害復旧を後押しする。

国交省は20年にも国土調査法の省令を改正する。



 5. NTT 不動産事業を強化 日経

 NTTグループが膨大な不動産資産の有効活用に本腰を入れる。不動産部門を再編し、中核会社としてNTTアーバンソリューションズ(東京・千代田)を7月1日に発足。2025年までに最大1兆5千億円を投じ、電話局など約8500拠点の活用法を探る。眠れる不動産で稼ぐ体制を目指す背景には、利益の6割をNTTドコモに頼る現状への危機感もある。



 6. 空き家対策 1051市区町村(全体の60%)が計画 国土交通省

 国土交通省は、空き家対策特別措置法に基づく対策計画について、1051市区町村が3月末までに策定を終えたと公表した。全体の60%に当たり、前回調査(昨年10月時点)から11㌽上昇。市区町村に策定の義務はないが、本年度中に70%を超える見通しで、同省は「倒壊や景観悪化などに住民の懸念が高まっていることが背景にある」とみている。計画には空き家の撤去や活用の方針などを盛り込む。

 一方、特措法が施行された2015年度以降、倒壊などの恐れがあるとし、市区町村が所有者に改善を助言・指導した「特定空き家」は541市区町村の1万5586件に上った。このうち41件は行政代執行により、強制的な取り壊しなどが実施された。



 7. 信託サービス 広がる裾野 信託会社として登録する企業5年でほぼ倍増 日経

財産の管理や運用を担う信託業務に事業会社の参入が相次いでいる。信託会社として登録する企業はこの春までの5年でほぼ倍増。再生エネルギー設備や留学費用、地方の商業施設の管理といった信託銀行が手掛けてこなかった新分野で需要を掘り起こしている。

登録・免許を取得した企業数は13年度末の14社から、18年度末には25社に増えた。

新規参入は住宅や不動産関連の企業が目立つ。大和ハウス工業や積水ハウス、大東建託などが信託子会社を設立。自社で扱うアパートの事業主を対象に、認知症や相続に備えて物件の管理を受託するサービスを展開している。

事業会社からの参入組は信託銀と競合しない新分野を広げている。3月に信託会社の免許を取得したジェイバリュー信託(東京・千代田)は、太陽光発電などの再エネ関連設備の管理・運用を受託している。資金管理や納税を含む発電所の運営を一括で請け負う。既設の太陽光発電所の売買仲介も手掛け、運営に不慣れな企業でも発電所を取得しやすくする。

地方創生に信託をいかす信託会社もある。すみれ地域信託(岐阜県高山市)は山間部の小水力発電所や商業施設の管理・運営を担う。18年秋には地元の小売業者、建設業者などから建物や借地権を受託し、新業態の複合店舗に改装した。森林の相続にも進出。高齢化で施設や森林を管理する人材が不足していることが背景にある。



 8. 住民基本台帳に基づく人口動態調査 発表 総務省

総務省が発表した住民基本台帳に基づく人口動態調査によると、2019年1月1日時点の国内の日本人は1億2477万6364人で、前年から過去最大の43万3239人減少した。マイナスは10年連続。外国人は16万9543人増の266万7199人。人口に占める65歳以上の割合は0.40㌽増の28.06%働き手となる15~64歳は0.28㌽減の59.49%となり、高齢化に拍車が掛かった。

鹿児島県の日本人人口は前年から1万3817人減り、163万3098人。減少率は0.84%で、0.04㌽増えた。人口に占める65歳以上の割合は31.0%と0.59㌽増え、15~64歳は0.54㌽減の55.50%で働き手の世代が細くなった。一方、外国人は1366人増の1万339人。増加率は15.22%で全国2位の伸びだった。



 9. 菊陽町に複合商業施設 九州リースサービス 熊本

九州リースサービスは熊本県菊陽町で12億円を投じ、複合商業施設「アヴァンモール菊陽」を開発する。敷地面積は2万5千平方㍍。2020年3月末の開業を目指す。阿蘇製薬(菊陽町)が保有する土地を九州リースが借り受けて開発する。TSUTAYAや西松屋などが入居する予定。隣接するホームセンター「ハンズマン菊陽店」と一体運営する。

菊陽町は国道やJR線で熊本市内へのアクセスが良く、ベッドタウンとして定住人口が増えている。



 10. 九州企業2019年度業績見通し 増収増益見込み8年ぶり低水準 帝国データバンク福岡支店

帝国データバンク福岡支店が発表した九州企業の2019年度業績見通し調査によると、増収増益を見込む企業は23.9%と前年度調査から4.2㌽低下し、11年度以来8年ぶりの低水準だった。米中貿易摩擦の激化や消費増税による景気悪化懸念が、企業マインドに影を落としている。減収減益を予想する企業は3.4㌽増え21.0%と8年ぶりの高水準となった。

不動産価格の高騰や投資用不動産をめぐる銀行の融資審査の厳格化で売り上げ減少が見込まれる「不動産」では、増収増益を予想する割合が12.5%と09年の調査開始以来最低となった。

調査は3月下旬に実施。1858社が調査対象で約37%にあたる684社から回答を得た。



11. 2018年度木材輸出量6万2990立方㍍ 過去最高を更新 鹿児島・宮崎両県の4森林組合

鹿児島、宮崎両県の4森林組合でつくる木材輸出戦略協議会(堂園司会長)の報告会は30日、志布志市のホテルであった。協議会全体の2018年度の輸出量は、前年度比16%増の6万2990立方㍍となり、過去最高を更新した。



12. 熊本国税局 2019年路線価発表 鹿児島県

熊本国税局は1日、2019年分の路線価を発表した。鹿児島県内は鹿児島市東千石町の天文館電車通りが1993年から27年連続最高となり、前年比8.4%増の1平方㍍当たり90万円だった。上昇は2年連続で、上昇幅は前年(2.5%増)より拡大した。

県内11税務署の最高値は全て前年と同じ地点だった。奄美市名瀬末広町中央通りと志布志市志布志町志布志2丁目国道220号線の2地点が横ばい、残り8地点《■薩摩川内市西向田町太平橋通り■鹿屋市寿3丁目県道68号線■出水市昭和町市役所前通り■指宿市湊1丁目駅前通り■西之表市東町東町通り■南さつま市加世田本町国道270号線■日置市伊集院町徳重3丁目伊集院駅北口記念通り■霧島市国分中央3丁目新市街通り》は下落した。下落幅が最大だったのは出水市昭和町市役所前通りのマイナス3.4%だった。

県内の調査地点(標準宅地)の対前年変動率は平均でマイナス0.3%。下落は27年連続で、昨年のマイナス1.5%から下落幅は1.2㌽縮小した。

前年と比較できる3657地点のうち価格が上昇したのは353地点で、前年の274地点から増えた。うち312地点が鹿児島市。観光客が増え、土地区画整理や港湾開発が進む奄美市も41地点が上昇した。下落は853地点で前年の1578から4割以上減少し、横ばいは2451地点(前年1795地点)だった。



 13.  徳洲会病院 2021年12月開院へ イオン鹿児島谷山店跡地 鹿児島市

鹿児島市南栄5丁目のイオン鹿児島谷山店跡地に移転を計画している鹿児島徳洲会病院(鹿児島市下荒田3丁目、池田佳広院長)は、2021年12月の新病院開院を目指すことを明らかにした。

新病院の基本計画によると、敷地面積は約1万9千平方㍍。建物は地上8階建てで、延べ床面積は約2万8500平方㍍。

下荒田の現病院跡地の活用方法は未定。



 14.  東郷中、高江中 跡地活用 薩摩川内市

薩摩川内市の閉校した中学校の跡地利用で、東郷中学校跡には神村学園(いちき串木野市)の宿泊研修施設が、高江中学校跡は民間のスポーツ拠点施設ができることが決まった。

神村学園は、旧東郷中校舎を宿泊学習や校内の研修などに使えるよう改修するほか、校庭は部活動などで活用する。遠征に来た他校生の宿泊受け入れも想定する。正社員1人を雇用し、土地と建物は約2550万円で購入する。事業費は3億2千万円。研修部分を先に2020年4月ごろから使い始める。

旧高江中は、スポーツスクール企画運営のオフィスHIGASHI(薩摩川内市)が体育館をバドミントンの指導場、校庭をサッカー場として使う。校舎は宿泊施設、食堂などにする計画。体育館や校庭は地域住民も使える。市と年約225万円の賃貸借契約を結び、正社員1人と、パート従業員5人を雇用する予定。工事費1億5873万円を見込む。12月に開業予定。



 15.  終日対応の救急診療所開院 曽於市

南九州市や山口県などで救急診療所を運営する広域医療法人EMS=松岡良典理事長(40)=は7月1日、曽於市末吉町二之方に「森戸救急クリニック」を開院する。医師・スタッフは森戸清人院長(40)をはじめ22人。救急患者には24時間365日対応し、医療過疎の改善が期待される。

曽於医療圏(曽於市、志布志市、大崎町)は人口当たりの医師数が県内で最も少なく、救急対応できる病院も限られている。このため、救急患者の約半数が圏外の病院に搬送されており、救急医療体制の整備が課題となっていた。

令和元年6月1日~6月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. ESG不動産 優良物件の判断材料 日経

流通物件の減少、即ち“モノ不足”を背景として、長期投資のプレーヤーを中心に都心の大型優良オフィスや都心型商業の取得競合が続いている。このような環境のなかで、投資対象の不動産が「ESG不動産であるか」が優良物件の判断材料の一つになりつつある。ESGは環境(Environment)、社会(Social)、ガバナンス(Governance)の頭文字を組み合わせた言葉。
特に長期投資を前提とするJリートや生命保険会社の間では、投資家や社内外の関係者に優良物件の投資・運用をアピールする観点から、DBJグリーンビル認証やCASBEE等の第三者認証を取得する動きも活発化している。


 2. 出生率 3年連続で低下 厚生労働省

厚生労働省は、1人の女性が生涯に産む子どもの数にあたる2018年の合計特殊出生率が1.42となり、前年から0.01㌽下がったと発表した。低下は3年連続。同年に生まれた子どもの数(出生数)は91万8397人で過去最少を更新した。前年比では2万7668人減り、3年連続で100万人割れとなった。
人口減は速度を増しており、18年は出生数と死亡数の差である人口の自然減が44万4085人となった。
鹿児島の合計特殊出生率は前年から0.01㌽増の1.70だった。
出生数の低下が止まらない主な理由は、人口減少と出産年齢の高止まり。


 3. 骨太素案 消費税「10月10%」明記 政府

政府は、経済財政運営の基本方針(骨太の方針)の素案を公表。今年10月に消費税率を10%に引き上げると明記した。



 4. スレート屋根などのアスベスト含有建材 規制対象検討 環境省

環境省は、建物の解体・改修工事に伴うアスベスト被害を防止するため、スレート屋根などのアスベスト含有建材を新たに大気汚染防止法の規制対象とする方針を明らかにした。
アスベスト建材は耐熱性、耐久性に優れ、建築物の外装や内装などに幅広く使われている。セメントに練り込んで板状に固められているケースが多く、現行法で規制対象となっている吹きつけ材や保温材に比べ飛散しにくいのが特徴とされる。ただ、撤去作業時に破断や粉砕するとアスベストが飛散する恐れがある。環境省は、実際に工事現場付近で飛散が確認された現状を踏まえ、工事受注者に飛散防止措置の徹底を義務づけるなどの規制が必要と判断した。
秋ごろ骨子案をまとめ、来年通常国会での法改正を検討する。



 5. 人の交流や滞在を重視 都市再生新指針 国土交通省

国土交通省は大型施設やクルマ中心の街づくりから、人の交流や滞在を重視した都市再生への転換を打ち出す。広場や公園、歩きやすい街路の整備を促す方針で、中心市街地の魅力を高めて人を呼び込み、住宅や商業施設を集約するコンパクトシティーの促進にもつなげたい考え。
国交省は提言をもとに対策を具体化し、取り組みに対して助成金を出すことや官民連携の枠組み作りの支援を実施する。2020年度の概算要求で必要経費を計上する方針。



 6. 老朽マンションを巡る問題 週刊エコノミスト

滋賀県野洲市が空き家対策特別措置法に基づき、廃墟化したマンションの強制解体を決めるなど、老朽マンションをめぐる問題が急速にクローズアップされている。国土交通省が4月26日に発表した5年に1度の「マンション総合調査」(18年)の結果によれば、マンションの管理組合の機能低下をもたらす可能性が高い空室化に着目すると、完成年次が古いマンションほど空室の割合が増える傾向にある。
また現在、所有者不明土地の増加が社会問題化しているが、マンションについても将来、増えていく可能性がある。今回の調査では新たに、「所在不明・連絡先不通(区分所有者がただちに判明していない、または、判明していても連絡がつかない)」住戸の割合が調査項目として追加され、そうした住戸のあるマンションの割合は全体の3.9%を占める。このうち、総戸数に対するそうした住戸の割合が20%超のマンションは全体の2.2%であった。古いマンションほど所有者不明率が高くなる傾向がある。所有者不明の増加がもたらす問題としては、管理不全を招くほか、マンションの意思決定組織である管理組合の多数決による議決が難しくなることなどが挙げられる。



 7. 「MICE」誘致 収容能力課題 福岡市

小売りや飲食などサービス業が市内総生産の9割を占める福岡市はMICE誘致に力を入れる。国際会議の開催件数は16年まで8年連続で東京に次いで全国2位。17年は大学での小規模会議が減り、4位の296件となったが、1千人規模の大規模会議は堅調に増えている。
収容能力拡充のため、市が急ぐのがマリンメッセ福岡と福岡国際センター、福岡国際会議場と福岡サンパレスの4施設が立地するWF地区再整備。まず21年春にマリンメッセ南隣に第2期展示場(敷地面積5000平方㍍)を開業。続いて西隣にサンパレスの後継であるWFホール(仮称)を建設する。西日本鉄道は21年までに民間企業が運営する施設としては西日本最大となる国際展示場を市内に建設する。4階建てで延べ床面積1万8千平方㍍。3千平方㍍のホール2つと15の会議室を備える予定。
MICEで訪れる外国の要人や経営者、医師、大学教授らが泊まれる高級ホテルが少ないことも課題。
背景には用地不足がある。天神や博多駅周辺といった繁華街で一定の客室数を備えた大規模ホテルを建設できる用地はなかなか出ない。
MICE(マイス)とは、Meeting(会議・研修・セミナー)、Incentive tour(報奨・招待旅行)、Convention またはConference(大会・学会・国際会議)、Exhibition(展示会)の頭文字をとった造語。


8. 企業立地42件 2018年度 鹿児島県

2018年度に鹿児島県内の自治体と企業が結んだ立地協定は、過去最高だった前年度に比べ11件減の42件だった。過去5年間では40件以上を保っており、好調な設備投資を反映した。新規雇用予定者数は計404人。立地協定42件のうち、新設は8、増設は34だった。投資予定額は計約53億円。


9. 木質バイオマス発電 好調 鹿児島県

鹿児島県内で木質バイオマス発電が増えている。県によると、2019年3月時点での合計出力は7万9650㌔㍗で、6万㌔㍗台の地熱発電を抜いた。県内の再生可能エネルギーを出力で比べると、大半を木質で占めるバイオマス発電が、太陽光、風力、水力に続き4番目となっている。
県エネルギー政策課によると、県内に木質バイオマス発電は計4施設ある。



 10.  中央町16番街区駐車場 21年1月完成予定 鹿児島市

鹿児島市議会6月定例会で、当局は、JR鹿児島中央駅の19・20番街区再開発ビル(2021年春開業予定)の来客用に南国殖産が計画する「中央町16番街区駐車場」について、地上8階建てから11階建てに修正、完成が同年1月になるとの見通しを示した。容積率の割り増しを受ける緩和制度を利用し階数を増やした。
市によると、新たな計画では延べ面積1万2700平方㍍。1階に託児所と店舗、2~8階に約220台収容の自走式駐車場、9~11階は賃貸オフィスとする。総事業費は約30億円。


 11.  鹿児島観光ビル(浜町) 9月にも再開発事業計画素案 鹿児島市

鹿児島市は25日の市議会個人質問で、JR鹿児島駅前周辺整備に絡み、民間所有の鹿児島観光ビル(浜町)の再開発事業計画素案を9月にも作ることを明らかにした。市によると、同ビル管理組合とJR九州、都市開発業者の旭化成不動産レジデンス(東京都千代田区)の3者が4月、再開発に向けた覚書を締結した。7月にもJR九州が同ビルの建物評価に着手、旭化成不動産レジデンスと事業計画素案を作る。建て替えにはビルの区分所有者(24人)の5分の4以上の同意が必要で、来年1月に計画に対する承認を得たい考え。
同ビルは市住宅協会が建設した鉄筋コンクリート3階建ての2棟からなり、店舗・住宅に使われている。当初の取り決めで2008年に住民側に所有権を移した。



 12.  市営バス20路線 民間に移譲 鹿児島市

鹿児島市交通局は市営バス39路線のうち、鹿児島交通と南国交通に10路線ずつ計20路線を移譲する方針を固めた。対象は団地の競合路線が中心。移譲日は2020年4月1日(一部21年4月1日)の予定。



 13.  星野リゾート 「霧島ハイツ」跡地に進出 霧島市

リゾートホテルや旅館運営の星野リゾート(長野県軽井沢町)が、霧島市の宿泊施設「霧島ハイツ」跡地に進出することが分かった。高級温泉旅館ブランド「界」として運営するとみられ、2020年9月の施設完成を目指している。鹿児島進出は初めて。建設業者が近隣住民に示した概要などによると、客室棟は5階建て。客室棟側と平屋の湯小屋をスロープカーでつなぐ工事を計画している。工事対象床面積は約5400平方㍍。「界」は地域の風土や文化を取り入れた高級志向の本格旅館。



 14.  川内1号機 来年3月稼働停止となる見通し 薩摩川内市

九州電力の川内原子力発電所1号機(鹿児島県薩摩川内市)は来年3月、テロ対策の遅れが原因で全国初の稼働停止となる見通し。



 15.  志布志支所に本庁舎移転 志布志市

志布志市議会は24日の本会議で、有明に置く市役所本庁舎を志布志支所(旧志布志町役場)に移転する関連議案を賛成多数で可決した。2021年の移転に向け、計画が動きだすことになった。



 16.  「JR鹿児島本線鹿児島中央駅東口周辺の準高度商業地区」の地価動向 地価LOOKレポート

(平成31年1月1日~平成31年4月1日)

当地区は交通利便性が高く、賃貸オフィスの空室率は低い水準で推移し、オフィス賃料は穏やかな上昇傾向が継続している。さらに、当地区においては、自用のオフィス用地等の土地需要も認められ、優良な物件の供給が少ないことから、土地の稀少性が強まっている。そのため、当期の地価動向はやや上昇傾向で推移している。
当地区においては、利便性が高いことから堅調な土地需要及び良好な事務所賃貸市況が継続すると見込まれ、再開発事業等の波及効果等による期待感から物件の稀少性が強まる状態が継続し、当地区の将来の地価動向は、当面はやや上昇が続くと予想される。
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