令和元年9月1日~9月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 令和元年地価調査(2019年7月1日時点の基準地価)発表 国土交通省

①全国の用途別地価の推移・動向

地価回復の動きは大都市圏から地方圏に広がってきたが、地方圏では訪日客が多く、再開発の進行、中核4都市(札幌、仙台、広島、福岡)ではホテルや店舗の引き合いも強く回復をけん引する。  

一方、地方圏の場合は景気回復や超低金利の追い風があっても人口減などにより住宅地は▲0.5%、商業地は▲0.2%と下落幅の縮小傾向はあるものの依然として下落が続いている。

三大都市圏、地方中核都市とその他の地方圏との二極化・三極化が続いている。



②鹿児島県の用途別地価の推移・動向

「全用途」は、28年連続のマイナス変動(▲1.3%)となったが、下落幅は縮小傾向。用途別では、「住宅地」は22年連続のマイナス変動(▲1.3%)、「商業地」は28年連続のマイナス変動(▲1.3%)となったが、下落幅はいずれも縮小傾向。

鹿児島市の「住宅地」が21年ぶりに上昇(+0.2%)、「商業地」は3年連続のプラス変動(+1.3%)となった。

県都鹿児島市の上昇で下落幅は縮小したが、人口減少・高齢化の進行及び事業者数の減少から鹿児島市とその他の市との二極化が際立っている。



 2. 東証REIT 2100台回復 日経

5日の東京市場で不動産投資信託(REIT)の総合的な値動きを示す東証REIT指数が、心理的節目である2100を上回った。2100台回復は2007年8月以来、約12年1カ月ぶり。世界的な金融緩和観測に加え、今後の増配期待から利回り商品のREITに資金が流入している。

5日の東証REIT指数の終値は前日比9.23㌽(0.44%)高い2103.14だった。債券などに比べた分配金利回りの高さから、国内投資家や地銀などの買いが入っている。国内REITの予想分配金利回り(加重平均)は約3.6%と、東証1部の予想配当利回り2.6%より高い。

不動産市況も好調。三井住友トラスト・アセットマネジメントの太田素資チーフファンドマネジャーは「賃料上昇で増益増配基調は強い」と指摘。東証REIT指数は2300を目指すとみる。



 3. 高速道路4車線化へ 順次着工10~15年かけて完成目指す 国土交通省

国土交通省は、2車線の対面通行で暫定運用している全国の高速道路のうち、122区間約880㌔を4車線に広げる方針を決めた。鹿児島県関係では、東九州道の隼人東─国分、国分─末吉財部、南九州西回り道の伊集院─美山の3区間が含まれる。財源を確保しながら順次着工し、10~15年かけて完成を目指す。



 4. 「日本の都市特性評価」発表 森記念財団都市戦略研究所

森ビル系シンクタンクの森記念財団都市戦略研究所(東京・港)は経済規模や文化度などを都市力として総合的にまとめた「日本の都市特性評価」を発表した。

九州・沖縄からは福岡市が前年に引き続き2位を守った。このほか、上位30位以内に入ったのは北九州市(17位)と鹿児島市(19位)、熊本市(22位)と長崎市(24位)だった。北九州市は交通・アクセスで6位、研究・開発で11位だった。鹿児島市や熊本市は生活・居住での得点が高かった。

調査は2回目で、国内主要72都市を対象とし、東京23区は含まない。政令指定都市と各都道府県の県庁所在地に加え、各都道府県で人口1~3位でかつ人口20万人以上の一定の条件を満たす都市を選んでいる。6項目の評価分野の点数を合計して総合スコアを算出。



 5.  郡元─喜入駅無人化 利用者ら安全面やサービス低下を不安視 鹿児島市

JR九州が指宿枕崎線の郡元-喜入間の駅を無人化して遠隔サポートを導入する方針に対し、利用者からは、常駐スタッフがいないことによる安全面やサービス面の不安が聞かれた。

令和元年8月1日~8月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 消費増税前の駆け込み消費 前回より限定的 日銀

 日銀は、2019年10月の消費増税前の駆け込み消費に関する分析結果を公表した。自動車や住宅などで駆け込み的な需要の増加がみられるとしたうえで「14年4月の消費増税時と比べ規模は限定的だ」と指摘した。



 2. 事業承継、親族外も支援 支援税制の創設を検討 日経

 跡継ぎのいない中小企業の経営者が第三者に円滑に事業を譲り渡せるよう、中小企業庁と財務省は新たな支援税制の創設を検討する。

 検討中の新たな税制の柱となるのが経営者の税負担軽減経営者が他企業やファンドなど第三者に会社を売って退任する際、株式の簿価と売却額の差分だけ譲渡益(黒字)が生じ、通常20%の税金がかかる。検討中の新税制では課税をいったん繰り延べる。経営者が退任後、譲渡益を元手にベンチャー企業などに投資して赤字が発生した場合などは、赤字と譲渡時に生じた黒字を相殺することを認めることを検討している。

 経営者から事業を承継した第三者側への優遇措置も設ける。承継に伴って発生した「のれん」の価値について、通常は5年かけて償却するところを、特別に一括償却できるようにする。承継後に投資損失に備えて計上した引当金を税務上の損として扱い、毎年の税負担を圧縮できるようにする案も浮上している。



 3. 老朽マンション 敷地売却のルールを緩和する方針 国土交通省

 敷地売却制度は、敷地を不動産会社などに売却し、住民はその代金を元手に建て替えられたマンションに再入居したり、別の住居に引っ越したりする仕組み。

 国交省は適用できる建物の対象を広げ、耐震性に問題がなくても骨組みや外壁、配管といった設備の劣化や、マンション管理の不備などを加味する方針。

 国交省は適用対象の拡大によって、1981年6月以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物の老朽化に対応させたい考え。新耐震基準でも築40年超となる建物は2022年末に約25万戸、37年末には約250万戸になると推計される。耐震性だけを基準とした現行制度では、老朽化を理由とした再生に対応できなくなる恐れがある。

 老朽化へのマンション側の備えを把握するため、地方自治体がマンションの管理状況を把握するための制度もつくる。例えば来年4月に始まる東京都の制度では、1983年末以前に新築された建物を対象に管理組合の運営体制や修繕積立金の額といった項目の報告を求める。届け出によって備えが不十分な懸念のあるマンションを事前に把握できるほか、届け出すら無い場合はより危険度が高いと判断する材料にもなる。マンション側に指導や助言ができる権限を与えることも視野に入れる。国交省は早ければ来年の通常国会への関連法の改正案提出を目指す考え。

 改正マンション建て替え円滑化法が14年に成立したが、所有者の意見集約は難しく、建て替えは十分進んでいない。昨年4月時点で累計2万戸に届かない水準にとどまる。

 マンションは2017年末の時点で644万戸あり、国民の8人に1人にあたる約1500万人が住むとされる。築40年超の建物は20年後に約5倍の約352万戸に増える見込み。



 4. サブリース事業者 法規制へ 国交省検討 国土交通省

 国土交通省は賃貸住宅などのサブリース事業者に法規制を導入する検討に入った。国への登録を義務化し、将来の家賃収入などについて顧客への説明を必須にする。サブリースでは約束した賃料が顧客に支払われないといったトラブルが目立つ。悪質業者の排除にむけ、2020年以後の早期に新法制定をめざす。



 5. 再生可能エネルギー 「量」重視から「価格」重視へ転換 経済産業省

 経済産業省は、太陽光や風力発電の事業者がつくった電気を大手電力があらかじめ決めた価格で買い取る制度を新規認定分から終了し、別の制度に切り替える案をまとめた。東日本大震災後に再生可能エネルギーの普及を最優先した「量」重視の現行制度は、国民負担の増大につながったためだ。発電時のコストを下げさせる「価格」重視への転換を図る。2020年にも関連法の改正を目指す。

 当初、事業用太陽光の買い取り価格は1キロワット時あたり40円と「普及を急ぎ海外比で割高に設定してしまった」(経産省幹部)。価格を年々引き下げ19年度には同14円となったものの、国民負担は膨らみ続けた。19年度の買い取り費用のうち、家庭や企業に転嫁する分は約2.4兆円と、消費税に換算すると1%程度に相当する。

 中間整理案では大規模の事業用太陽光や風力について、発電事業者自らが販売先を見つけたり、電力卸市場で売ったりすることを求める代わりに「投資回収について一定の予見性を確保できる仕組み」を新に目指すとした。卸市場で電力価格が急落して基準価格を下回った場合に国が補填する仕組みなどが有力。切り替えは「電源ごとの案件の形成状況を見ながら」としており、普及が進んだ太陽光から先に適用する見通し。新制度が適用されるのは新規認定する案件で、既存案件は認定から20年の買い取り期間が終わるまで現行制度のままとなり、国民負担の引き下げにつながるまでには時間がかかる。

 家庭用太陽光は現行制度から変わらず、余剰電力を固定価格で一定期間買い取る。



 6. 地方都市でコールセンター増加 オフィス需要押し上げ要因に 日経

 主要地方都市のオフィス需要を押し上げている一因は、コールセンターの進出。電子商取引の普及で顧客からの問い合わせに対応するニーズなどの拡大が背景にある。リックテレコム(東京・文京)の「コールセンター立地状況調査」によると、18年7月時点で札幌市に81拠点、那覇市に62拠点、福岡市に43拠点、仙台市に41拠点が開設され、なお増加が続いている。

 自治体もコールセンター誘致を進める。かつて企業誘致は工場中心だったが、生産拠点の海外シフトが加速。中心市街地で多くの雇用創出を見込めるコールセンターの進出を促そうと、設備投資や賃料などを助成する動きを強めている。



 7. 地価動向報告(7月1日時点)発表 国土交通省

 国土交通省が発表した三大都市圏と主な地方都市の四半期ごとの地価動向報告(7月1日時点)は、商業地と住宅地計100地点のうち3期連続で97地点が上昇した。上昇地点が9割を超えたのは6期連続。「3%以上6%未満」は前回から4減の25地点、「3%未満」は1増で、鹿児島中央駅など69地点。横ばいは3地点で、下落は20期連続でゼロだった。また大阪市の3地点で、11期ぶりに「6%以上」の上昇率を記録した。



 8. 九州・沖縄売上高100億円企業 2018年度 東京商工リサーチ福岡支社

 東京商工リサーチ福岡支社は、2018年度に年間売上高が100億円以上あった九州・沖縄企業ランキングを発表した。鹿児島は前年度比1社増の52社で、売上総額は51億円増の1兆4214億円となった。九州全体は27社増の694社で、これまで最多だった07年度(678社)を上回った。全体の売上総額は1兆2464億円増の27兆7587億円。2年連続で過去最高を更新した。売上高トップは九州電力(福岡市)の1兆8671億円。鹿児島県内は1位が南国殖産(全体26位、1719億円)、2位タイヨー(49位、971億円)、3位南九州ファミリーマート(61位、739億円)などとなった。鹿児島は増収企業の割合が55.7%で県別では最低だった。東京商工リサーチは「畜産関係で相場による減収のほか、スーパーなどの減収もみられた」としている。

 調査は九州・沖縄に実質上の本社を置く企業が対象。金融業や協同組合、メーカー系列の自動車販売会社は除いた。



 9. マンション新規供給約3割増 九州1~6月 住宅流通新報社

 九州7県の2019年1~6月(上期)のマンション新規供給戸数は3775戸となり、前年同期から約3割増加した。地価や建設費の上昇で価格が高止まりするなか、10月の消費税率引き上げ前の駆け込み需要を狙う業者が多かった。

 新規契約率が60%台に急低下するなど供給過剰感が出ており、人気物件以外はやや売れにくい地合いとなっている。



10. 鹿児島県移住相談 九州7県で最小 総務省

 鹿児島県と県内43市町村に寄せられた県外在住者からの移住相談は2018年度、3800件だったことが総務省のまとめで分かった。前年度から306件増えたものの、九州7県で最も少なく、県は相談態勢の強化や工夫を進めている。

 全国トップは長野県の1万8142件、2位は新潟県1万6456件、3位は石川県1万4855件。鹿児島県は34位で前年度から四つ順位を下げ、九州最多の大分県(7583件)の半分にとどまる。鹿児島県内への移住相談は年々増加。総務省が調査を始めた15年度から1.6倍に増えた。県が把握できた移住者数も1343人と、15年度比で2.2倍に伸びている。

 ただ、人口減時代に入り、移住者の争奪戦が自治体間で激しくなっている。鹿児島県は全国規模の移住交流イベントにブースを設けたり、独自に移住セミナーを開いたりするなど相談態勢を強化。都市部の若者が長期休暇時に地方で働く「ふるさとワーキングホリデー制度」も19年度に導入。交通費や宿泊費を補助し、将来的な移住の足掛かりにしたい考え。



11. 実質成長率0.6% 県民所得は2.3%増241万4千円 2016年度 鹿児島県

 鹿児島県が発表した2016年度の県民経済計算によると、県内総生産は物価変動の影響を除いた実質が前年度比0.6%増の5兆1777億円で、2年連続のプラス成長だった。名目は1.7%増の5兆3818億円で4年連続プラス。1人当たりの県民所得は2.3%増の241万4千円。国民所得(308万2千円)の78.3%の水準にとどまるものの、格差は1.4㌽縮小した。

 県統計課によると、金利低下で金融・保険業が減少した半面、好調な畜産や観光に支えられた農業、宿泊・飲食サービス業が伸びたほか、医療・介護も増えた。

 16年度の国内経済の成長率は実質0.9%増、名目0.7%増だった。



 12.  財部高校跡地 鹿児島大学が家畜臨床研究施設の新設を検討 曽於市

 鹿児島大学共同獣医学部が、家畜臨床研究施設の新設を検討していることが分かった。候補地として曽於市の財部高校跡地が浮上しており、市は7月から誘致に向けた準備を本格化させている。

 曽於市によると、鹿児島大が検討しているのは「南九州産業動物疾病制御教育研究センター(仮称)」。家畜の研究・治療に取り組み、獣医師の臨床教育拠点としての役割を担う施設になる。



 13.  県立薩南病院 加世田村原に建設 南さつま市

 鹿児島県が移転新築を計画する県立薩南病院(南さつま市加世田高橋)の建設候補地に南さつま市加世田村原の県有地が選定された。2022年度中の開業を目指す。建築や医療機器整備などを含めた概算事業費は約95億円を予定している。広さは1万9554平方㍍。現在は臨時の調整地として南さつま市に貸しているが、来年度中に返還される。



14.  関空-奄美線 12月就航 奄美

 格安航空会社(LCC)のピーチ・アビエーションは、12月26日から関空-奄美線を就航すると発表した。1日1往復する計画。

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