- NEWS - 不動産鑑定　株式会社ソリュート鹿児島

令和5年1月1日～1月31日

全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。

1.　10年物国債落札利回り0.5％、日銀上限に　【日経】

　財務省が5日実施した10年物国債の入札で、最高落札利回りが0.5％と7年半ぶりの水準まで上昇した。日銀が2022年12月に引き上げた長期金利の上限に早くも到達したことになる。日銀がいずれ金利を抑えきれなくなるとみる市場参加者が増え、長期金利の上昇圧力が強まっている。

2.　屋根で発電　平地の太陽光より2～3割ほど高くする見通し　【経済産業省】

　経済産業省は企業が工場や倉庫の屋根に置いた太陽光パネルによる電気を高く買い取る制度を2024年度から始める。固定価格買い取り制度（FIT）で、平地の太陽光より2～3割ほど高くする見通し。

　パネルを設置できる適地が減っており、屋根の活用を後押しする。

3.　人口、東京集中が再加速　【総務省】

　人口の東京への集中が再加速している。総務省が発表した2022年の住民基本台帳人口移動報告では、東京都は転入者が転出者を上回る「転入超過」が3万8023人となり、超過幅は3年ぶりに拡大した。新型コロナウイルス禍の影響が薄れ、21年に比べて7倍に増えた。雇用の選択肢が乏しい地方の就業難を背景に、22道県で流出が拡大した。

　九州・沖縄では、再開発が進む福岡市で日本人の転入者数が転出者数を上回る「転入超過」となり、都市別では東京23区、大阪市に次ぐ全国3位の多さだった。九州・沖縄では福岡県を除く7県で転出超過だったが、多くの県で21年より超過幅が縮小した。転出超過の7県のうち5県は超過数が減少した。

4.　空き家活用へ促進区域　【日経】

　政府が今国会に提出する空き家対策特別措置法改正案が23日、判明した。空き家の活用を重点的に進める「促進区域」を市町村が設定し、カフェや宿泊施設へ転用しやすくする。倒壊寸前など緊急性が高い場合、手続きの一部を除いて自治体が撤去。管理が不十分な空き家は税の軽減対象から除外し、事実上の増税で所有者に早期の対応を求める。促進区域は、観光振興に取り組むエリアや中心市街地などに設けることを想定。

知って安心：相続ポイント

　改正民法と不動産登記法の改正が間近に迫り相続の準備がより重要になってきました。

今回は主に6つのポイントについて述べます。（週刊ダイヤモンド参考）

ポイント1：遺言書が残されていないか

　　　　　　・遺言書がない場合は遺言書が有効でない場合などは遺産分割を巡って“もめる”。

　　　　　　・遺言書は家庭裁判所での検認が必要

ポイント２：遺産をもらう権利の人は誰か

　　　　　　法定相続人

　　　　　　配偶者は常に２分の１

　　　　　　子（長男、長女）２分の１×２分の１＝４分の１

　　　　　　子が死亡している場合は孫である代襲相続人

ポイント３：遺産の内容

相続財産	金融資産	現金	親が死亡した日の残高
		預貯金	親が死亡した日の残高
		債券・投資信託	親が死亡した日の時価
		株式	親が死亡した日の時価等
	不動産		路線価等による
	その他	ゴルフ会員権	取引相場の70％
		自家用車	下取り査定価格
		家財一式	再調達に要する金額
		美術品・骨董品	鑑定価格または時価
		仏具・墓地	非課税
みなし相続財産	死亡時に入る現金	死亡保険金	受け取った死亡保険金
みなし相続財産	死亡時に入る現金	死亡退職金	受け取った死亡退職金
相続財産に加えるもの	贈与した財産	相続人に3年以内に贈与した財産（※）	贈与した財産の金額
相続財産に加えるもの	贈与した財産	相続時精算課税制度を利用した贈与	贈与した財産の金額
相続財産から差し引くもの	非課税財産	死亡保険金の非課税限度額	500万円×法定相続人の数
	非課税財産	死亡退職金の非課税限度額	500万年×法定相続人の数
	葬式費用	葬式代金	実費
	債務	借金・ローン	親が死亡した日の残高
	債務	未払い金・税金	親が死亡した日の残債

ポイント４：遺産を分割する

　　　　　　遺言書があれば問題は起きにくいが、なければ「遺産分割協議」を行う。

　　　　　　①現物分割：家は妻、現金は長男、残りの財産は長女、というように遺産をそのままの形

で分ける方法

・メリット・・・手続きが簡単

・デメリット・・・平等に分けにくい

　　　　　　

　　　　　　②換価分割：遺産を換金して、その現金を相続人で分割する方法

・メリット・・・手続きが簡単

・デメリット・・・時間や手間がかかる

③代償分割：特定の相続人が財産を多く相続したことで不公平が発生した場合、その相続

　　　　　　人が他の相続人にお金（代償金）を支払うことで調整する方法

・メリット・・・平等に分けやすい

・デメリット・・・支払い能力が前提となる

　　　　　　　

④共有分割：持ち家を妻が３分の１、長男が３分の１、長女が３分の１と分けて相続する

など、相続人同士で遺産の持ち分を決めて共有する方法

・メリット・・・平等に分けやすい

・デメリット・・・将来処分する際にもめやすい

ポイント５：遺留分

　　　　　　一定範囲の相続人に対して最低限相続できる財産を保障する制度

　　　　　　①法定相続割合の２分の１

　　　　　　②遺留分侵害額請求権は「金銭の支払い」

ポイント６：親族内での売買で安く売りすぎると「みなし贈与税」がかかる恐れがある。

　　　　　　「著しく低い」の程度は適正時価の約20％引き以下。

5.　九州・沖縄、倒産15％増　2022年538件　【東京商工リサーチ福岡支社】

　東京商工リサーチ福岡支社が発表した九州・沖縄の2022年の倒産件数（負債額1000万円以上）は、前年比15％増の538件だった。新型コロナウイルス禍を受けた政府の資金繰り支援の効果が薄れ、コロナ関連の倒産が60％増の265件と全体を押し上げた。業績回復前に実質無利子・無担保（ゼロゼロ）融資の返済が迫り、事業継続を断念する企業が出始めている。

6.　鹿児島空港、12日に国際線再開　【鹿児島県】

　鹿児島県は鹿児島空港（同県霧島市）で12日、国際線が再開されると発表した。大韓航空によるチャーター便を運航し、同空港では約3年ぶりに海外からの観光客を受け入れることになる。

　チャーター便は12日から3月1日にかけて、ソウル（仁川）─鹿児島間と、釜山─鹿児島間の2路線で運航する。仁川17往復（席数173）、釜山が5往復（同146）を予定する。韓国からの乗客が県内観光やゴルフなどを楽しむ予定だという。

7.　鹿児島中央駅西口にアパホテル新設　【南日本新聞】

　ホテルを全国展開するアパグループ（東京）は、鹿児島市西田2丁目にホテル開発の用地を取得したと発表した。「アパホテル鹿児島中央駅西口」（157室）を建設し、2024年9月開業を目指す。

　10階建て、延べ床面積2547平方㍍。客室はダブル156室、ツイン1室。

令和4年12月1日～12月31日

全国、九州、鹿児島県、市町村別に不動産価格の動きと今後の動向、不動産の有効活用、不動産の相続・遺産分割等に関する参考となる情報です。お役に立てれば幸いです。

1.　2年債、7年ぶりプラス圏　【日経】

　日銀が大規模緩和を修正し、金融市場で一段の利上げを織り込む動きが出始めた。金融政策の見通しを反映しやすい2年物の国債利回りが7年ぶりにプラスに浮上し、来春にはマイナス金利政策が終了するとの見方もある。

2.　放置空き家、増税を検討　【国土交通省】

　国土交通省は、全国的な課題となっている空き家対策の素案を示した。壁に亀裂が入るなど管理が不十分な建物について固定資産税の優遇措置を見直し、事実上の増税を検討する。

3.　住宅ローン金利　10年固定で前月比0.2～0.3%程度の引き上げ検討　メガ銀　【日経】

　三菱UFJ銀行やみずほ銀行が2023年1月の住宅ローン金利について、10年固定で前月比0.2～0.3%程度の引き上げを検討していることが分かった。日銀の緩和修正で長期金利が上昇しており、他行も追随する可能性が高い。

4.　インバウンド消費、回復目立つ　【日経】

　インバウンド（訪日外国人）消費の回復が目立ってきた。日本政府観光局（JNTO）が21日に発表した11月の訪日客数は93万4500人で、新型コロナウイルス禍前の2019年同月比で4割弱の水準に戻った。国際線の予約は上向きつつあり、ホテルの宿泊料も高騰している。

　11月の訪日客数は10月（約49万人）の約1.9倍で、コロナの影響が出始めた20年2月（約108万人）に迫る規模になった。出入国在留管理庁の統計によると、11月に入国した外国人のうち75％が観光目的。

　米調査会社STRによると、11月の全国のホテル稼働率は前年同月比18㌽高い77％になった。平均客室単価は同4700円高い1万5462円と新型コロナ前とほぼ同水準。

5.　マイナス金利政策とは　【日経】

　民間銀行が中央銀行にお金を預ける当座預金の金利をマイナスにする政策。通常は預金をすれば利息を得られるが、逆に銀行が中銀に預金をすると損失を被る状況にする。銀行に対してお金を企業や家計への貸し出しに回すよう促し、企業の設備投資や家計の消費を増加させて、物価上昇や経済の活性化につなげる狙いがある。

6.　不動産ID　普及後押し　【日経】

　国土交通省は国内のあらゆる不動産に識別番号を割り振る「不動産ID」の普及に乗り出す。間取りや過去の取引状況を把握しやすくなる反面、オープンな情報システムを警戒する事業者もおり、浸透できるかが課題となっている。災害リスクの掲載や火災保険料の算出などとのデータ連携を支援し活用例を広げる。

　不動産IDは戸建てや分譲マンション、商業ビルの各部屋などすべての不動産を17ケタの番号で識別する。2022年春に本格導入した。

　狙いのひとつが中古不動産の取引拡大。不動産会社は物件ごとに間取り図や面積、修繕の履歴などの情報を集める。法務局や自治体などに分散し、データ形式もバラバラだった。IDで情報をひも付け、簡単に検索、閲覧できるようにする。

　国交省は幅広い分野で活用実績を増やし、利用を後押しする。23年度に活用方法の改善に向けた検証に着手する。企業や自治体に使ってもらい、環境整備を進める。

　例えば、自治体の再開発計画や災害ハザードマップなどの情報をIDにひも付け、提供することを想定する。不動産価値の変化を予想したり、災害リスクの高い場所を避けたりしやすくなる。

　保険会社の火災保険料の算出や、ロボットを使った自動配送先の指定などでもIDを使う利点があるとみている。

　不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）が8月に公表した不動産の透明度に関する調査で、首位は英国、2位は米国だった。日本は12位と後れを取っている。海外投資家の不満は価格情報の得にくさにあるとされる。

7.　建設投資の見通し　【建設経済研究所など】

　建設経済研究所と経済調査会経済調査研究所が公表した「建設経済モデルによる建設投資の見通し」によると、22年度の建設投資は前年度を上回る3.6％増となる見込みとした。23年度については、1.4％増の微増と見通している。

知って安心：固定資産税の仕組み

　新型コロナ感染症により軽減されていた措置が2022年度で終了することになりました。来年は3年目の評価替の年となります。

　今回は身近な固定資産税について述べてみたいと思います。

　■そもそも固定資産税とは

　　固定資産とは「土地・家屋・償却資産」をいいます。

　　固定資産税は全国どこでも土地（宅地・田・畑・山林など）や家屋（住宅・店舗・工場など）を所有していれば（非課税を除いて）課税される資産税で、基本的に役所が一方的に評価し課税するもので、これを「賦課課税方式」と言います。市町村に納める税金で市町村税収の約４割を占めております。

　■納税額は土地の場合、固定資産の評価額に基づく「課税標準額」に1.4％の税率が標準です。土地・家屋についての評価は3年ごとに見直されます。家屋の場合は固定資産税評価額と課税標準額が同一で1.4%の税率が標準です。

　■固定資産税は納税通知書が送られてきますので、納めるのは年4回に分けての納税が基本です。

　　納税通知書の物件明細書を見たら同じ土地に評価額・課税標準額と2つの金額が載っております。

　　課税標準額は税率をかけて固定資産税額を算出するもとになる価額です。評価額をもとに住宅地用地の6分の1はなどの特例措置、税が急激にあがらないよう調整措置が適用されており、固定資産税評価額と比べ課税標準額はかなり低くなることがあります。

　■固定資産税の対象者は1月1日時点での所有者です。

　■固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法

固定資産の評価額を計算

■土地：取引価格が基準。宅地は公示価格の7割をめど

■建物：再建築時の価格に経年による減価などを反映

↓

課税標準額を計算

特例などを反映

　　　　　　　　　　　　↓課税標準額に税率を掛ける

固定資産税額

　　なお、都市計画税について税率0.3%を上限に市町村の条例で定められております。したがって、県内には都市計画税のない市町村も多数あります。

　◆固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税、売買や交換の時に発生する不動産取得税、登録免許　　

　　税の算定基準となります。

8.　県産材生産額48％増　2021年度　29年ぶり150億円超　【鹿児島県】

　鹿児島県内で2021年度に売買された原木生産額が前年度と比べて48％増え、29年ぶりに150億円を超えたことが県のまとめで分かった。世界的に木材需給が逼迫し、輸入材不足から国産材価格の高騰につながった「ウッドショック」が背景にあるとみられる。

9.　鹿児島－ソウル10往復　2023年初め　ゴルフ需要を想定　【鹿児島県】

　大韓航空が2023年初めに鹿児島への運航を予定するチャーター便について、県は7日、1月12日～2月11日にソウルとの10往復、1月12日～24日に釜山との4往復が計画されていると明らかにした。韓国で人気のゴルフ需要を想定している。実現すれば、観光目的としては、新型コロナウイルス感染が拡大した20年3月以来の国際線ターミナル利用となる。

10.　隼人西－加治木IC　走行開始　【南日本新聞】

　隼人道路の隼人西－加治木インターチェンジ（IC）間約3.6㌔で、4車線（片側2車線）走行が始まった。

11.　馬毛島3000億円　防衛省予算案　　【防衛省】

　防衛省は23日閣議決定された2023年度予算案に、西之表市馬毛島への米軍空母艦載機陸上離着陸訓練（FCLP）移転を伴う自衛隊基地整備関連費として3030億円（契約ベース）を計上した。

　23年度予算案の主な内訳は滑走路や駐機場、燃料施設、係留施設などの整備に1455億円、管制塔、通信局舎、飛行管理棟などに1065億円。宿舎や管理事務所といった種子島島内の施設整備費88億円も盛っている。

12.　南種子町　移・定住用住宅整備へ　6棟計36戸　【南種子町】

　南種子町は増加傾向の移住定住希望者を受け入れられるよう、ユーミーファイナンシャル（鹿児島市）と協定を結び、6棟計36戸の専用住宅を整備する。2024年3月の入居開始を見込む。

　町では、全国の小中学生を1年間受け入れる宇宙留学の応募数が定員を大きく超えるなど、移住希望者が年々増えている。一方、住宅不足が顕著で、留学後に定住を希望しても受け入れられないケースがあった。

13.　伊佐市に新工場「大口ミートプラント（仮称）」　【南日本新聞】

　食肉処理・加工のサンキョーミート（志布志市、古賀満社長）が2023年4月、伊佐市に新工場「大口ミートプラント（仮称）」を開設することが分かった。22年度末で操業停止・清算手続きに入る日本フードパッカー鹿児島（FP鹿児島、伊佐市）の工場を事実上引き継ぐ形となる。

14.　「変なホテル鹿児島　天文館」、開業　【鹿児島市】

　旅行大手のエイチ・アイ・エス子会社、HISホテルホールディングス（東京・港）は「変なホテル鹿児島　天文館」を、15日に鹿児島市中心部の天文館で開業する。