令和2年4月1日~4月30日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 総人口の減少率0.22% 統計開始以来最大 総務省

総務省は、2019年10月1日時点の人口推計を発表した。外国人を含む総人口は18年10月より27万6千人少ない1億2616万7千人だった。9年連続の前年割れ。総人口の減少率は0.22%で統計を始めた1950年以来、最大。労働の担い手となる15~64歳の「生産年齢人口」は7507万2千人、総人口に占める割合は18年の59.7%から59.5%に減り、過去最低を更新した。65歳以上の高齢者は3588万5千人、総人口に占める割合は18年の28.1%を上回り、過去最高の28.4%になった。外国人数に関しては、入国者が出国者を20万9千人上回り、7年連続の増加になった。

九州・沖縄8県の人口は前年比0.38%減の1425万人だった。福岡の人口が2004年以来の減少に転じるなど、沖縄を除く7県で前年の人口を下回った。人口が最も減ったのは長崎で、1.05%減の132万人。全国でも減少率が7番目に高く、減少が続いている。鹿児島(0.74%減)、大分(0.71%減)、宮崎(0.69%減)でも減少率が全国平均(0.22%減)を上回った。沖縄は0.39%増の145万人。人口の増加率は東京に次いで全国で2番目に高かった。全国で唯一、自然増と社会増の両面で増加した。



 2. マンション修繕積立金 金融支援 日経

老朽化が進むマンションの修繕を金融支援する仕組みができる。住宅金融支援機構はマンション所有者が自宅を担保に修繕積立金を借りられるローンを2020年度中に投入する。大規模修繕の費用を民間金融機関と協調融資することも検討する。今後、一段と深刻な問題になりかねない住宅資産の劣化を資金面から防ぐ仕組みを官民で築く。

機構は毎月の修繕積立金を将来分もまとめて貸し出す。借り手は利息の支払いだけで済み、元金は死亡後に自宅の売却で返済。リバースモーゲージのマンション修繕版と呼べる仕組み。

管理会社は修繕積立金を事前に確保でき、滞納の心配がなくなる。積立金の値上げなど住民負担が増えるタイミングで活用すれば意見集約がしやすくなるメリットもあるとみられる。



 3. マンション低迷 RC造からS造へ 日経

マンションなどの鉄筋コンクリート造(RC造)の建物に使う資材の市況がさえない。鉄筋に使う棒鋼や建物の基礎工事に用いる型枠用合板は値下がりが続く。RC造から鉄骨造(S造)へのシフトが進む長期構造が下地にある中で、マンション着工の低迷や都心の大型再開発の進捗遅れなど短期的なマイナス要素が市況を下押しする。

国土交通省によると、分譲マンションの新設着工戸数は19年11月から3カ月連続で前年同月を下回り、うち2割以上減った月が2度ある。マンション着工減の一因は都心を中心にマンション価格が高騰し、消費者が購入に慎重になったこと。消費増税に伴う購入意欲の減退も重なった。さらに新型コロナの感染が拡大。高値敬遠という段階から景気の冷え込みによる実需の減退という、より強い向かい風になる可能性がある。

RC造を巡っては、この10年あまり職人不足に苦しんできた。リーマン・ショック後の民間建設投資の減少で型枠工事の単価が下落。職人の高齢化も重なり、型枠工の不足が続いている。「型枠工不足がRC造からS造へのシフトを招いた」と大手ゼネコンの担当者は語る。S造は費用は高いが、事前に加工した鉄骨を工事現場でボルトで締めて組むなど現場の型枠工が少なくて済み、工期も短くできる。建築着工統計では、19年のRC造の床面積が09年比6%減だったのに対し、S造は17%増えた。学校や幼稚園、病院など中層物件のS造シフトが進む。



 4. 19年度(18年度分)住宅市場動向調査結果公表 国土交通省

国土交通省は3月13日、19年度(18年度分)住宅市場動向調査結果を公表した。これによると、分譲マンション購入価格は年収倍率で約5.6倍、中古マンション購入価格は約4.0倍となり、5年前の15年度調査と比べて1~2割上昇していることが示された。

また、住宅選択の理由については、分譲マンション取得世帯では「住宅の立地環境がよかったから」が61.3%と最も多く、前年度調査(72.3%)からは減少したが高水準で推移。設備関連の選択理由では、注文住宅で「高気密・高断熱だから」を選択する割合が64.5%となり、前年度調査から5.4㌽上昇した。

同調査は、18年4月~19年3月に住み替え・建て替え・リフォームを行った世帯を対象とし、注文住宅、分譲住宅、既存(中古)住宅、民間賃貸住宅、リフォーム住宅別に住み替え・建て替え前後の住宅、世帯の状況、住宅取得等の資金調達の状況などについて回答を得た。



 5. 4月月例経済報告「悪化」 リーマン以来の判断 政府

政府は23日にまとめた4月の月例経済報告で、新型コロナウイルスの感染拡大で景気が「急速に悪化しており、極めて厳しい状況」との認識を示した。「悪化」と表現するのはリーマン・ショックの影響が残る2009年5月以来ほぼ11年ぶり。消費、生産、雇用など足元の指標が総崩れの状態で、先行きも「極めて厳しい状況が続く」とした。



 6. NY原油先物価格 初のマイナス価格 日経

NY原油先物価格が20日、史上初のマイナスになった。



 7. 回復「21年後半以降」民間調べ 日経

モルガン・スタンレーMUFG証券は13日付のリポートで、日本の国内総生産(GDP)がコロナ発生前の水準に戻るのは、2021年後半以降とみる投資家が多いとの調査結果を公表した。

調査は13日、機関投資家を対象にオンラインで実施。日本のGDPがいつコロナ発生前の水準に戻るかについて「20年後半」「21年前半」「21年後半」「22年前半以降」の4択で尋ね、58人が回答した。

約45%が21年後半、約20%が22年前半以降と答え、合わせて6割以上が21年後半以降に回復するとみていた。

 8. 3月訪日客93%減 減少率は統計開始(1964年)以降最大 観光庁

観光庁は、日本を3月に訪れた外国人旅行者は前年同月比93.0%減の推計19万3700人だったと発表した。減少率は1964年の統計開始以降最大で、月間の訪日客が20万人を下回ったのは89年2月以来、31年ぶり。日本人の出国者数も85.9%減の27万2700人で減少率は最大だった。



 9. 国内のホテル稼働率 過去最低 日経

新型コロナウイルスの感染拡大で国内のホテル稼働率が過去最低になった。3月の稼働率は30.5%と前月の半分程度まで下がった。東京、大阪はともに20%台に低下。

リーマン・ショック後に最も下がった09年1月が61.3%、東日本大震災直後の11年4月は57.1%で、これらの半分の水準まで下がっており、過去の危機時と比べて落ち込みが激しい。

渡航制限や外出自粛で内外の宿泊客が急減。休館するホテルが増え、開業延期の動きも広がる。



 10. 農業法人 国内に複数拠点 農林水産省

農業法人の規模を広げ、国内の複数の拠点に農場を構える動きが広がっている。季節ごとに産地を切り替えて通年で安定的に出荷、人材を有効に活用するのが狙い。

農林水産省の調べでは、10㌶以上の大規模な生産者が耕地に占める割合は17年に5割を超えた。また、都道府県をまたいで複数の農地を利用する農地所有適格法人は17年に234法人ある。

政府は経営者マインドを持った農家を増やそうと法人化を支援し、農地法の改正で他業種からの参入ハードルも低くした。



 11. 九州景気判断「厳しい状況」 九州財務局・福岡財務支局

九州財務局と福岡財務支局は、4月の管内経済情勢報告を発表した。北部(福岡、佐賀、長崎県)、南部(熊本、大分、宮崎、鹿児島県)ともに「新型コロナウイルス感染症の影響により、経済活動が抑制されるなか、足元で急速に下押しされており、厳しい状況にある」と総括した。「厳しい状況」との表現は、リーマン・ショック後の景気停滞期(2009年7月~12月4月)以来。南北とも消費、生産、雇用の各項目もそろって引き下げた。先行きは厳しい状況が続くことが見込まれるとした上で「金融資本市場の変動にも注視」(北部)、「さらなる下振れリスクに注意が必要」(南部)とした。

一方、北部の大手スーパーからは「過去に例を見ないほど売り上げ増が継続」との声もあった。



 12. 外国人入国者数96.7%減 九州運輸局

九州運輸局は、航空機と定期旅客船で3月に九州を訪れた外国人の入国者数(速報値)が、前年同月比96.7%減の1万1102人だったと発表した。2007年以降で単月として過去最低となった。新型コロナウイルスの感染拡大で、中国や韓国などとを結ぶ航空便の減便・運休が相次いだことが影響した。同局は4月はさらに減少するとの見通しを示した。



 13. 「マイナスの影響がある」78.1% 帝国データバンク福岡支店

帝国データバンク福岡支店がまとめた新型コロナウイルスの感染拡大に関する九州・沖縄企業への3月の調査で、業績が既に、または今後「マイナスの影響がある」と答えた企業が78.1%に達した。2月の前回調査から21.1㌽上昇した。マイナスの影響と答えた業種は不動産が84.4%と最も高い。



 14. 鹿児島県内景気2016年7月以来 判断引き下げ 鹿児島財務事務所

鹿児島財務事務所は、県内経済情勢の4月判断について「新型コロナウイルス感染症の影響により経済活動が抑制される中、足下で急速に下押しされた状況にある」と発表した。個人消費とともに2016年7月以来15期ぶりに判断を引き下げた。



 15.  鹿児島県、MBC 交渉が本格スタート 新総合体育館候補地 鹿児島市与次郎2丁目

鹿児島県は、新総合体育館の候補地である県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)の隣接地を所有する南日本放送(MBC)に、土地譲渡協議を正式に申し入れた。MBCも応じる考えを示し、整備に向けた交渉が本格スタートした。譲渡方法として県は売買のほか県有地との交換や借地も想定している。



 16.  九州最大級のメガソーラー営業運転開始 鹿屋市、大崎町

鹿屋市と大崎町にまたがる山林200万平方㍍に建設された九州最大級の大規模太陽光発電所(メガソーラー)「鹿屋大崎ソーラーヒルズ太陽光発電所」の営業運転が始まった。

自然エネルギー発電事業を手掛けるGF(徳島県阿南市、藤崎耕治社長)と京セラ、九電工、東京センチュリーの4社が共同出資する鹿屋大崎ソーラーヒルズ合同会社(鹿屋市寿5丁目)が事業を運営する。4社が28日、3月10日に運転を始めたと発表した。

太陽光パネル約35万7千枚を設置し、出力は約10万㌗で九州最大となる。年間発電量は一般家庭約3万9300戸分に相当する約1億1700万㌗時で、全量を九州電力に売電する。総投資額は約400億円。

令和2年3月1日~3月31日

全国九州鹿児島県市町村別の不動産の地価、不動産に関する社会的・経済的要因、主に金融・税・行政的要因及び不動産の有効活用に関する情報です。



 1. 令和2年地価公示発表 国土交通省

◆全国の用途別地価の推移・動向

令和2年地価公示の全国の地価動向によると全用途平均は5年連続、住宅地は3年連続、商業地は5年連続で上昇し、いずれも上昇基調を強めている。一方、地方四市を除くその他の地域においても、全用途平均(0.1%)・商業地(0.3%)が平成4年以来28年ぶりに上昇、住宅地(0.0%)は平成8年から続いた下落から横ばいとなり、工業地(0.8%)は2年連続の上昇となった。訪日客の増加や都市の再開発がけん引する構図である。

三大都市圏、地方中核都市とその他の地方圏との二極化・三極化が続いている。

◆鹿児島県の用途別地価の推移・動向

「全用途」は、28年連続のマイナス変動(▲0.9%)となったが、下落幅は縮小傾向。用途別では、「住宅地」は22年連続のマイナス変動(▲0.9%)、「商業地」は29年連続のマイナス変動(▲0.9%)となったが、下落幅はいずれもやや縮小。工業地は22年ぶりに(0.4%)上昇となった。

県都鹿児島市の上昇で下落幅は縮小したが、人口減少・高齢化の進行及び事業者数の減少から鹿児島市とその他の市との二極化が際立っている。



 2. 改正土地基本法が成立 4月1日施行 国土交通省

土地に関する基本理念を見直し、所有者不明土地(不明地)対策などを盛り込んだ改正土地基本法が3月27日、参議院本会議で可決、成立した。施行は4月1日

3月18日には、衆議院国土交通委員会で附帯決議がなされた。内容は、「財産権を不当に侵害しないよう配慮しつつ、土地の有効利用などへ向けた総合的施策を進めること」のほか、「土地所有者が登記や境界明確化を行う際の支援」「地籍調査の円滑・迅速化に向けた地方自治体への支援」「国民と自治体への地籍調査の周知および予算確保」「自治体による筆界特定申請に対応できる体制と予算の確保」の5項目。

同法改正案は土地についての視点として、従来の「所有」「利用」に加え、「管理」を新たな柱に据えた。土地所有者は管理に関して一定の責務を負うことを明記し、土地の有効な利活用も促していく。また、政府による「土地基本方針」の策定も新たに規定し、土地に対する国の姿勢を集約して明文化。併せて、不明地等の所在する自治体と近隣地域に求められる役割についても周知を目指す。

同法改正案では、土地基本法と併せて国土調査法等も改正。51年の開始から約70年を経て、地籍調査の進ちょく率はいまだ52%(19年3月末現在、国土交通省調べ)にとどまる。そこで先端技術の活用や手続きの見直しなどにより、調査の加速化を図る。



 3. 大規模盛り土造成地 全国に約5万カ所 国土交通省

谷や沢を埋め立てた大規模宅地は全国に5万1,306カ所あることが、国土交通省の調査で分かった。総面積は9万9684㌶で、詳細な実態判明は初めて。造成年代が古い場所を中心に大地震で崩落する恐れもあり、国交省は造成時期の特定や危険度調査を急ぐ必要があると判断。自治体向けの技術指針を近く策定し、優先的に調べるべき箇所を示す。

47都道府県1003市区町村で該当箇所を確認。都道府県別では神奈川が6304カ所で最多。次いで福岡4989カ所、大阪3709カ所、愛知3685カ所など、人口の多い地域が続いた。鹿児島は1926カ所。

調査対象は「大規模盛り土造成地」。大規模盛り土造成地とは谷や沢を土で埋めたり、傾斜地に盛り土をしたりした造成地のうち①盛り土面積が3千平方㍍以上②元の斜面の角度が20度以上で、盛り土の高さが5㍍以上─のいずれかに該当する場所を指す。



 4. RC造用の棒鋼 2年3カ月ぶり安値 日経

鉄筋コンクリート(RC)造の建設に使う棒鋼の流通価格が下落した。2019年秋に比べ約3%値下がりし、2年3カ月ぶりの安値になった。マンションの建設需要が減少しているのを背景に、棒鋼需要が低調になっている。原料の鉄スクラップ価格の下落も棒鋼相場を押し下げた。

国土交通省の建築着工統計をみると、RC造の建築着工床面積は19年11月から直近20年1月まで3カ月連続で前年同月比で2ケタ減。RC造が多い分譲マンションの新設着工も振るわず、棒鋼需要を押し下げている。



 5. 月例経済報告(3月)「回復」を削除 政府

政府は3月の月例経済報告で景気は新型コロナウイルスの影響で「厳しい状況にある」との判断を示した。判断から「回復」の文言が消えるのは6年9カ月ぶり。



 6. 東京五輪 1年程度延期 日経

安倍晋三首相は24日夜、国際オリンピック委員会(IOC)のバッハ会長と電話で協議し、夏の東京五輪・パラリンピックを1年程度延期することで合意した。遅くても2021年夏までに開催すると確認した。



 7. 省エネ住宅向けローン金利優遇 要件厳しく 国土交通省・住宅金融支援機構

国土交通省と住宅金融支援機構は、省エネルギー性能に優れた住宅向けのローン金利を優遇する「フラット35S」について、金利の引き下げが受けられる要件を厳しくする。いずれかを満たせばよかった断熱性とエネルギー消費量の要件を両方とも満たすことを条件とする。環境性能の高い住宅の普及を促す狙い。



 8. 「サブリース」に初めて法規制 日経

アパートなど賃貸住宅を一括で借り上げ、入居者にまた貸しする「サブリース」に初めて法規制がかかる。約束した賃料が顧客に払われないなどのトラブルが多発したため。「必ずもうかる」といった勧誘を禁止するほか、家賃の保証期間など重要事項の契約内容は書面を交付して説明する義務を事業者に課す。不適切な業者を排除する狙いがある。

政府は6日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定した。



 9. 福岡県推計人口 調査開始以来、初の減少 福岡県

福岡県は30日、2019年10月1日時点の推計人口が前年比0.03%減(1381人減)の511万113人だったと発表した。調査を始めた1995年以来、推計人口が減少するのは初めて。

高齢化率は27.9%で過去最高となった。



 10. 三好不動産(福岡市)「リースバック事業」を4月から開始 日経

三好不動産(福岡市)は顧客から自宅を買い取った上で、引き続き賃貸契約を結んで住むことができるようにする「リースバック事業」を4月に始める。顧客は老後などに備えてまとまった金額の資金を確保でき、相続対策にもなる。三好不動産によるとリースバックは区分所有のマンションでも利用でき、年齢条件がないことが特徴だという。



 11. 九州企業 景況感は急速に悪化 九州財務局・福岡財務支局

九州財務局と福岡財務支局は、1~3月期の法人企業景気予測調査の結果を発表した。九州北部(福岡、長崎、佐賀)の景況判断指数(BSI)は全産業でマイナス15.4、南部(熊本、大分、宮崎、鹿児島)はマイナス19.6だった。新型コロナウイルス感染拡大に伴う消費低迷や物流遅延などで企業の景況感は急速に悪化している。調査は2月15日時点。



12. 鹿児島県内企業 「新型コロナウイルス影響」9割 九州経済研究所

鹿児島銀行系の九州経済研究所(鹿児島市)は、鹿児島県内の主要企業を対象にした新型コロナウイルスの影響に関するアンケート調査の結果を公表した。9割の企業が「マイナスの影響が出ている」または「今後出る可能性がある」と回答。業種別では「卸売業」、旅館・ホテルや外食産業などを含む「その他産業」などで「マイナスの影響」の比率が高いという。

記者会見した鹿児島銀行の松山澄寛頭取は「地元経済に与える影響はリーマン・ショックより大きいのではないか」と指摘した。



13. 南九州西回り自動車道 美山IC─伊集院ICの一部 4車線化へ 国土交通省

国土交通省は、2車線の対面通行で暫定運用している高速道路のうち、2020年度から新たに4車線化を進める候補として14道県の15区間(計約110㌔)を発表した。鹿児島県内は南九州西回り自動車道の美山インターチェンジ(IC)─伊集院ICの一部(約2.3㌔、事業費140億円)が入った。

15区間の事業費は計7080億円で、財政投融資を活用。有識者会議の審議を経て、今月中に正式決定する。



14.  新総合体育館 南日本放送(MBC)に協議申し入れへ 鹿児島市与次郎2丁目

鹿児島県は新総合体育館の候補地である県庁東側県有地(鹿児島市与次郎2丁目)の隣接地を所有する南日本放送(MBC)に、土地譲渡協議を正式に申し入れる方針であることが24日分かった。

県庁東側県有地の面積は8240平方㍍。県が目指している8千席程度の多目的アリーナを整備するには狭く、隣接するMBCグラウンドの一部(2万4千平方㍍)の取得が前提になる。



 15.  ドルフィンポート営業終了 鹿児島市

鹿児島港本港区の商業施設ドルフィンポート(鹿児島市)は31日、営業を終了する。



 16.  「竜宮の郷」の運営会社、9月末で撤退、旧甑島館は4月20日に開業 薩摩川内市

薩摩川内市下甑の宿泊施設「竜宮の郷」の運営会社が、9月末で撤退する意向を市に伝えていたことが分かった。26日の市議会全員協議会で報告された。竜宮の郷は旧下甑村の直営施設として誕生。2016年に名古屋市のホテル業KOSCOINN(コスコイン)に無償譲渡された。土地は30年間無償貸与し、最低10年間は従来同様宿泊施設として使う条件だった。市によると、コスコインは「累積損失が増え営業継続が困難になった」と説明した。16年度に交付された補助金496万7千円、免除されていた4年分の固定資産税約450万円をそれぞれ返還、納付し、建物は現状で返還したい考え。

また、旧リゾートホテル甑島館(里)の運営を引き継いだホテルエリアワン「コシキアイランド」が4月20日に開業するとの報告もあった。



 17.  九州電力 川内1号機運転停止 薩摩川内市

九州電力は、原子力規制委員会が課すテロ対策施設が期限内に完成しないとして、川内原子力発電所(鹿児島県薩摩川内市)1号機の運転を16日午後に停止した。運転中の原発が新規制基準を満たせずに止まるのは初めて。



 18.  「笠沙恵比寿」公募で売却へ 南さつま市

南さつま市は、4月から休館する観光宿泊施設「笠沙恵比寿」(笠沙町片浦)の売却先を、4月末~6月末に公募する。18日の市議会全員協議会で明らかにした。最低制限価格は建物と浮桟橋が計1円。土地は一部を分筆し、不動産鑑定額の2432万7千円(税抜き)から差し引いた額を4月中旬にも決める。

7月上旬に売却先を審査・選定する。9月議会で承認を経て、2020年中の売却を目指す。

笠沙恵比寿は00年に開業。第三セクター方式から指定管理者制度に移行し運営していたが、現在の契約が切れる今年4月以降の管理者が見つからなかった。

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